Production de logements et dynamique

regards

Production de logements et dynamique spatiale urbaine à Abidjan: le cas de Cocody-est

Guebri Lydie Chantal MADOU,  Koffi Lazare ATTA,

Résumé :


Le présent article vise à montrer l’impact de la production de logements sur l’occupation de l’espace urbain de Cocody-Est. Pour collecter les informations, nous avons eu recours aux sources documentaires, à une enquête de terrain et à l’exploitation des images satellitales de Landsat TM de 1987, Landsat 7 de 2000 et Landsat 8 de 2016. Le traitement des images satellitales à l’aide du logiciel ARC.GIS 10.2.1 a permis d’établir les différentes catégories d’occupation du sol et de montrer la dynamique spatiale de Cocody-Est. Les résultats de nos investigations révèlent que la production de logements s’est faite pendant trois périodes à des rythmes différents. Ils révèlent également que les logements sont produits par divers acteurs et la zone est majoritairement occupée par des promotions immobilières privées surtout, pendant les deux décennies précédentes. Cela contribue à la dynamique spatiale urbaine de Cocody-Est. Cependant, l’espace urbain dans l’extrême Est de la zone croît inharmonieusement et cela fait perdre à Cocody-Est le caractère élitiste que l’Etat a bien voulu lui donner dans son projet urbain initial.

Mots clés: Abidjan, Cocody-Est, production, logements, projet urbain

Introduction

La production de logements à Cocody-Est entre dans le cadre de la politique du logement initiée par l’Etat ivoirien. Cette politique, esquissée en 1945, a été redéfinie en 1960 (B. Blanc et al, 1991, p.11). Après la période de désengagement de l’Etat de la production de logements à partir de 1980, la puissance publique a renouvelé la politique de production de logements sociaux à partir de 2011. Abidjan a le plus bénéficié de la politique du logement avec la réalisation de nombreux aménagements fonciers, des équipements urbains nécessaires à la promotion de l’habitat et la production de logements. Cette ville doit présenter une image moderne dans le projet ivoirien de développement et inspirer confiance aux investisseurs (P. Antoine et al, 1987, p.81). En effet, pour le développement d’Abidjan, vers la fin de la période coloniale, le site de Cocody a été choisi pour seconder Plateau (le quartier européen), dans sa fonction résidentielle. Ainsi, à l’orée de l’indépendance, l’aménagement de Cocody est-il amorcé pour loger la nouvelle bourgeoisie naissante. Les premiers sites aménagés entre 1960 et 1970 sont les secteurs d’Ambassades et d’Ancien Cocody 1 qui représentent le noyau central de la commune. La production de logements modernes à Cocody-Est a commencé dans la décennie 1970 avec la réalisation des tours de la Riviera Golf et des logements de la Riviera africaine ainsi que des logements individuels sous l’instigation des acteurs privés. Toutefois, cela n’a pas contribué à une dynamique spatiale remarquable de la zone. De 1980 à 1995, la dynamique spatiale de Cocody-Est se fait lentement tandis qu’elle est très accélérée de 1995 à 2015. Pourquoi l’espace urbain de Cocody-Est évolue-t-il rapidement au cours de la troisième période contrairement aux deux premières? En outre, avec un rythme accéléré de production de logements, l’extrême Est de la zone présente un espace urbain bien différent de celui que l’Etat a bien voulu qu’il soit dans son projet urbain initial. Quel est l’impact de la production de logements sur la dynamique spatiale de Cocody-Est? L’objectif visé est de montrer l’impact de la production de logements sur l’occupation de l’espace urbain de Cocody-Est. Il se décline en trois objectifs secondaires dont le premier est d’évaluer la production de logements à Cocody-Est, le second est de déterminer les différentes périodes et les rythmes de réalisation des logements et le troisième est de présenter l’espace urbain créé.

1. Matériel et méthode

La zone d’étude est toute la partie Est de la commune de Cocody. Cocody-Est couvre une superficie de 8224,3 hectares, soit environ 56,72% de la superficie communale. Les populations de la zone, sont d’origines diverses et exercent dans plusieurs domaines d’activités. La population est passée de 81 018 habitants en 1998 à 186 074 habitants en 2014 (INS, RGPH 1998 et 2014), soit respectivement, 32,19% et 41,62% de la population de Cocody évaluée à 251 741 et 447 055 habitants en 1998 et 2014. Quant au nombre de ménages, il est passé de 20 760 ménages en 1998 à 34 520 en 2014 (INS, RGPH 1998 et 2014). Ils représentent de façon respective, 39,43% et 41,23% des ménages de la commune (estimés à 52 642 et 105 180 ménages en 1998 et 2014). Cette population, Caractérisée par une forte proportion de jeunes est repartie dans divers types d’activités et regroupée en
plusieurs catégories socio-professionnelles.

Cocody-Est est limitée à l’Ouest par Ancien Cocody et les Deux-Plateaux, à l’Est et au Nord-Est par les communes de Bingerville et d’Anyama, au Nord-Ouest par celle d’Abobo et au Sud par la lagune Ebrié. La commune de Cocody elle-même est située dans la partie Est d’Abidjan. Elle fait limite au Nord-Ouest, au Nord-Est, à l’Est et à l’Ouest, respectivement avec les communes d’Abobo, d’Anyama, de Bingerville et d’Adjamé, au Sud-Ouest et au Sud avec les communes du Plateau, de Treichville, Marcory et Koumassi dont elle est séparée par la lagune Ebrié. Cocody-Est comprend 9 secteurs: Riviera zone 1, Riviera 2, Riviera 3, Riviera 4, Riviera 5 et 6, Bonoumin, Palmeraie, Génie 2000 et Djorogobité, subdivisé chacun en plusieurs quartiers et six villages qui sont Anono, Mpouto, Mbadon, Akouédo, Djorogobité 1 et 2. Les quatre premiers villages cités sont composés des Tchaman ou Ebrié et les villages de Djorogobité 1 et 2 sont peuplés d’Attié. Toutes ces populations font partie de l’aire culturelle des Akan-lagunaire. En outre, la situation géographique de Cocody-Est offre sur toute sa partie Sud, une longue berge de plusieurs kilomètres.

Cocody-Est est composée de 90% de terre ferme et 10% de lagune. Son relief à l’image de celui de la commune, s’élève progressivement du Sud vers le Nord. Il comporte de fortes pentes par endroits (plus de 10%) constituant des talwegs forts prononcés surtout, dans la partie Nord. Le site de la zone présente une bonne constructibilité au vu de son relief qui est quasiment plat surtout, dans sa partie Sud avec des altitudes comprises entre 0 et 75 mètres. Du point de vue urbanistique, la zone remplit les commodités de la fonction résidentielle avec l’existence de voirie et réseaux divers et des équipements socio-collectifs, toutefois,
inégalement répartis. C’est sur ce site aux multiples atouts que se déploient de nombreux acteurs pour la production de logements.
La collecte des informations s’est faite à la suite de recherche documentaire et d’enquête de terrain. La recherche documentaire a permis de consulter des Thèses, des rapports et des articles scientifiques qui montrent les actions entreprises dans la production de logements pendant et après la période d’engagement de l’Etat. L’enquête de terrain a consisté en une observation directe et indirecte, en des entretiens individuels et un questionnaire administré. L’observation directe a permis d’identifier et de localiser les espaces bâtis, les espaces en construction, les types de logements ainsi que les espaces urbains non encore bâtis à Cocody-Est. Comme outils d’observation indirecte, nous avons utilisé la photointerprétation des photographies aériennes de Cocody en 1971-1972, 1975-1976 et 1989; la carte des Modes d’Occupation des Sols d’Abidjan (MOS) de 1989, les plans cadastraux de Cocody de 2003 et 2009, les images satellitales de landsat TM de 1987, landsat 7 de 2000 et landsat 8 de 2016. Ils ont permis d’observer la dynamique d’occupation spatiale urbaine de la zone. Les sites Internet de googleearth et OpenSteetMap 2016 nous ont servi à localiser avec précision les programmes immobiliers et les espaces en construction à Cocody-Est. L’inventaire a concerné les Sociétés Civiles Immobilières (SCI), toutes leurs réalisations et projets en cours de réalisation localisés dans la zone. Le site Internet du Ministère de la Construction nous a aidé en cela. Par ailleurs, la méthode d’entretien retenue est l’entretien semi-directif. Il a été mené auprès des responsables de la Direction de l’Urbanisme, la Direction du Domaine Urbain, la Direction de l’Habitat et de l’Architecture, et du Guichet Unique du Foncier et de l’Habitat au Ministère de la Construction, du Logement, de l’Assainissement et de l’Urbanisme (MCLAU). Il a été également mené auprès des responsables du Compte des Terrains Urbains (CTU) et du service technique de la mairie de Cocody. Il nous a permis de connaître la liste des SCI agréées, les terrains produits par la Société d’Equipement des Terrains Urbains (SETU), la Direction et Contrôle des Grands Travaux (DCGTx) et le CTU à Cocody-Est ainsi que le nombre de permis municipaux délivré par an. Pour ce qui est du questionnaire, il a été administré à 6 SCI sur 54 agréées. Pour le
choix des SCI enquêtées, nous avons procédé par choix raisonné en tenant compte des critères suivants : la taille (qui a permis de prendre en compte cinq d’entre elles qui ont le plus de logements réalisés et un qui en a moins à Cocody-Est), l’ancienneté dans la production immobilière et la localisation de leurs programmes immobiliers produits et en cours de production. Il s’agit notamment de SCI les Rosiers, SIPIM, Lauriers, Abri 2000, GIE-Sibati et PROMOGIM. Au terme de nos investigations, le traitement statistique des données des images satellitales de Landsat et la réalisation des cartes se sont effectués à l’aide du logiciel ARCGIS 10.2.1. La classification de ces images en mettant ensemble celles qui se ressemblent a permis d’établir trois grandes catégories: des sols nus et des espaces occupés par le bâti qui constituent l’espace urbanisé et la végétation qui représente l’espace non urbanisé. Cela, pour montrer l’occupation et la dynamique spatiales de Cocody-Est en 1987, 2000 et 2016. Pour le calcul des superficies de ces espaces suscités, des espaces en construction et de l’ensemble de Cocody-Est, nous avons eu recours à l’outil calculate geometry du logiciel ARC-GIS 10.2.1. L’outil éditor a servi à délimiter les différents espaces en construction.

2 Résultats

2.1.- Une production de logements en grand nombre à Cocody-Est

Les logements à Cocody-Est sont produits par plusieurs acteurs et sont regroupés en majorité en opérations immobilières privées, réalisées à des rythmes différents selon les périodes.

2.1.1- Une diversité d’acteurs intervenant dans la production de logements à Cocody-Est

Les logements à Cocody-Est sont produits par des SCI privées.

La cité Espérance est un programme immobilier de 100 logements de moyen standing produit par la Société Ivoirienne de Construction et de Gestion Immobilière (SICOGI) sur 4,26 hectares. Ce sont des duplex de 4 à 5 pièces bâtis sur une parcelle de 300 à 400 m². L’autre groupe d’acteurs est constitué des groupements corporatistes et des sociétés qui construisent des logements pour leurs mutualistes et employés. Il s’agit notamment des Syndicats des agents de santé, des finances, de la douane, du trésor, de la Société Ivoirienne de Raffinage.

La cité SYNA-Trésor est un ensemble de 825 logements bâtis sur une superficie de 198,33 hectares. Elle comportera à terme, des duplex de 4 pièces et des immeubles de R+3 avec des appartements de 4 pièces. Ce sont des logements de moyen standing. A ces acteurs, s’ajoutent les SCI publiques qui ont produit des logements à Cocody-Est entre 1970 et 1980 et des particuliers qui réalisent des logements individuels de moyen et haut standing.

La photo 3 présente un logement individuel de haut standing avec jardin qui laisse transparaître la classe sociale du propriétaire du logement. Les logements individuels à Cocody-Est sont généralement bâtis sur des parcelles comprises entre 500 et 1000 m². En somme, quatre catégories d’acteurs interviennent dans la production de logement à CocodyEst. Mais quel est l’effectif des logements produits par chaque groupe d’acteurs?

2.1.2- Cocody-Est, un espace urbain majoritairement occupé par des promotions immobilières privées

De 1970 à 2015, Cocody-Est a enregistré la production d’environ 18 039 logements inégalement répartis entre les acteurs.

 

Les SCI privées ont produit le plus de logements avec un taux de 52% de l’ensemble des logements, soit 9379 logements dont 228 en cours de réalisation. Ces logements sont répartis dans 52 programmes immobiliers. Viennent ensuite, des groupements corporatistes et des employeurs avec 4048 logements, soit 22% des constructions. Ces logements sont regroupés dans 14 opérations immobilières dont 5 avec un total de 1848 logements en construction. La part des SCI publiques est de 20%, soit 3590 logements réalisés. Les logements individuels produits par des particuliers sont très visibles dans le paysage urbain de Cocody-Est. Leur proportion est de 6%, soit un total de 1022 logements. Toutefois, il y a quelques réserves à émettre concernant ce taux pour plusieurs raisons. En effet, les lots ne sont pas bâtis dès que le permis de construire est délivré; certains logements individuels sont construits sans permis et le manque de statistiques des logements individuels produits à Cocody-Est avant 2009 au niveau du ministère de la construction. Ces raisons ne permettent pas d’avoir un effectif précis des logements produits par les particuliers dans la zone. En effet, l’autorisation de délivrance du Permis de Construire a été donnée aux communes par le décret n°2005-261 du 21 juillet 2005. Mais la mairie de Cocody a commencé à les délivrer à partir de janvier 2009. Sur 250 demandes de Permis de Construire municipal que le service technique de la mairie de Cocody reçoit par an 2 en moyenne, 225 dossiers sont signés, soit 90% des demandes et 25 font l’objet de rejet pour cause de dossiers incomplets. Les acquéreurs des terrains localisés à Cocody-Est occupent 65% de l’ensemble des demandes signées (nos enquêtes 2015). Sur cette base, nous avons estimé le nombre de logements individuels produit dans la zone à 1022, à raison de 146 logements annuellement. En outre, les logements produits en opérations immobilières privées sont évalués à 13 427 et sont regroupés dans 66 opérations immobilières. Les cinq promoteurs immobiliers privés les plus actifs à Cocody-Est totalisent 5953 logements répartis dans 33 cités immobilières, soit respectivement 44% de l’ensemble des logements produits et 50% des promotions immobilières réalisées dans la zone de 1980 à 2015.

2.2- Des rythmes de réalisation des logements différents selon les périodes

La construction des logements à Cocody-Est s’est faite en trois étapes et à des rythmes différents. La première étape couvre la période de 1970 à 1980, la deuxième étape prend en compte la période de 1980 à 1995 et la dernière étape part de 1995 à 2015.

La première étape a enregistré la réalisation de 3590 logements. Le rythme de production des logements est peu accéléré avec en moyenne 359 logements construits par an3. Pendant la deuxième étape, 6 programmes immobiliers pour un effectif global de 1383 logements ont été produits. La production de logements s’est faite à un rythme très lent avec une moyenne annuelle de 92 logements produits à cause de la crise économique des années 1980. La dernière période a enregistré la réalisation de 12 044 logements. Le rythme de production est donc accéléré pour diverses raisons. La construction du boulevard MITTERRAND à partir de 1989 qui facilite l’accès de la zone et la disponibilité foncière à Cocody-Est. En effet, les communes centrales d’Abidjan que sont le Plateau, Adjamé, Treichville, Marcory et Koumassi s’étant très rapidement saturée, la dynamique spatiale urbaine de la ville gagne à pas de course les zones périphériques de la zone d’Aménagement Différé (ZAD) d’Abidjan. En effet, au Nord à Abobo, la production de logements s’étend vers Anyama, à l’Ouest à Yopougon, elle se prolonge vers Songon. Au Sud à Port-Bouët, c’est vers Grand-Bassam que la production de logements progresse. Du Côté Est, c’est quasiment à une conurbation que nous assistons entre Cocody-Est et Bingerville, car des logements sont produits dans toute la zone. Cocody-Est qui dispose de vastes superficies de terrains non bâties est convoitée par les différents acteurs de production de logements. D’ici quelques années, le Grand Abidjan
deviendra une véritable conurbation, car les espaces urbains périphériques seront reliés sans une rupture naturelle. La troisième raison est l’engouement qu’ont les Abidjanais de devenir propriétaires de logements ces dernières années. Cela est motivé par le coût élevé des loyers des logements en location, surtout, à partir des années 2000. Devenir propriétaire de logement est donc un investissement rentable. Partant, les Abidjanais se sont lancés dans la course à la propriété immobilière et de nouveaux promoteurs immobiliers privés se sont ajoutés à ceux qui ont pu résister à la crise économique des années 1980.

2.3-Une dynamique spatiale accélérée et un espace urbain disharmonieux à Cocody-Est

 

2.3.1- Une dynamique spatiale urbaine accélérée

La dynamique spatiale de Cocody-Est s’est accélérée rapidement à partir des années 2000.

En 2000, les espaces bâtis sont estimés à 2944,9 hectares et les sols nus à 336,9 hectares. Ils représentent de façon respective 35,80% et 4,10% de la superficie. L’espace urbanisé est donc évalué à 3281,8 hectares, soit 39,90% de la superficie totale de Cocody-Est évaluée à 8224,3 hectares. Ces différentes superficies ont évolué entre 2000 et 2016. Les espaces bâtis en 2016 sont passés à 3904,5 hectares et les sols nus à 1724,2 hectares, soit respectivement 47,7% et 21% de la superficie totale. L’espace urbanisé qui est de 5628,7 hectares en 2016, soit 68,44% de la superficie de Cocody-Est, s’est accru de 2346,9 hectares en 16 ans et le taux de croissance est de 28,53%. En outre, entre 2000 et 2016, les espaces bâtis et les terrains urbains ont connu respectivement une augmentation annuelle de 60 hectares et 86,7 hectares contre 24,85 hectares entre 1987 et 2000 (l’espace bâti en 1987 étant estimé à 2621,80 hectares). En revanche, entre 1987 et 2000, les terrains urbains ont plutôt régressé, passant de 1156,4 à 336,9 hectares, soit une réduction de 819,5 hectares en 13 ans. L’évolution des espaces bâtis se fait au détriment des exploitations agricoles qui ont quasiment disparus et du couvert végétal qui est passé de 4942,5 hectares en 2000 à 2586,35 hectares en 2016, soit une perte de 2356,15 hectares en 16 ans. La perte annuelle est de 147,25 hectares. Cette dynamique spatiale est liée surtout, à la croissance démographique d’Abidjan et de Cocody et à la satisfaction des besoins de cette population en logements dont le déficit annuel est estimé à 20 000 (Ministère de la construction, nos enquêtes 2015). En effet, de 951 216 habitants en 1975, la population d’Abidjan est passée à 4 653 592 habitants en 2014 (INS, RGPH 1998 et 2014), soit une hausse de 3 702 376 habitants en 39 ans. Quant à celle de Cocody, elle est passée de 38 424 à 447 055 habitants, respectivement en 1975 et 2014 (BNETD, 1996, p.7 et INS, RGPH, 2014), soit une augmentation de 408 631 habitants en 39 ans.

2.3.2- Cocody-Est, un espace qui croît de façon inharmonieuse

L’espace de Cocody-Est croît suite à la production de logements. Toutefois, l’espace produit perd de plus en plus son harmonie et son esthétique ces dernières années. En effet, l’évolution du tissu urbain de Cocody-Est connaît deux phases majeures. La première phase concerne la mise en œuvre du projet urbain initial. Le pari de faire de Cocody-Est un espace élitiste et de prestige abritant des logements de haut standing et la classe aisée de la population ivoirienne a été gagné. La zone a fait l’objet d’un développement harmonieux qui se traduit dans la production foncière et de logements. La deuxième phase commence avec la crise économique de 1980. Elle se traduit par une rupture dans la continuité du tissu urbain de la zone, et partant, de l’ensemble de Cocody.

La photo montre des lots occupés et bâtis par des acquéreurs progressivement dans l’extrême-Est de la zone. Nous ne percevons pas la voirie et les réseaux divers. Cela pose des problèmes de circulation et d’assainissement. De plus, certains logements sont bâtis dans des bassins d’orage. Cela expose les populations aux risques d’inondation en cas de très fortes pluies. En outre, nous assistons à un dualisme d’aménagement urbain à Cocody-Est. En effet, dans l’extrême Est, les quartiers qui se créent et sous-équipés pour la plupart, pourraient être qualifiés de quartiers précaires de luxe. Ils contrastent fort bien avec la Riviera zone 1, Riviera 2 et 3 et Cocody centre qui abrite les secteurs de Cocody ancien et Ambassades. Dans ces secteurs, les terrains produits par la SETU avant l’installation des habitants et mis à la disposition des acteurs de production de logements ont bénéficié d’un niveau d’aménagement et d’équipement élevé. La majorité des voies est bitumée, les réseaux divers existent et sont bien visibles. Par contre, dans l’extrême Est de Cocody-Est, les habitants s’installent d’abord et la voirie et les réseaux divers suivent après, ce qui est contraire aux normes d’aménagement. La rupture dans la continuité du tissu urbain est imputable à l’entrée en scène de nouveaux acteurs dans la production foncière et de logements à Cocody-Est suite au désengagement de l’Etat. En effet, des structures informelles sous l’instigation des collectivités villageoises détiennent désormais le monopole de la production foncière, laissant très peu de chance aux structures publiques dont les productions sont isolées pendant cette phase. Il s’agit de la DCGTx, du CTU et de l’Agence de Gestion Foncière (AGEF). Les terrains acquis auprès des structures informelles ont un faible niveau d’équipement en voirie et réseaux divers, surtout, dans l’extrême Est, car ils ne sont pas viabilisés, contrairement à ceux de la première phase. En somme, de notre analyse, il se dégage deux types opposés de logique d’aménagement du tissu urbain lié à la production foncière. La Production foncière informelle donne un espace sous équipé en infrastructures et un espace urbain sans réelle conception et inharmonieux. Tandis que la Production foncière formelle aboutit à un espace équipé en infrastructures et un espace urbain conçu et harmonieux. C’est le modèle souhaité.

Par ailleurs, les espaces produits à Cocody-Est sont de plus en plus des espaces mixtes. En effet, nous voyons dans un même secteur, à la fois des logements de moyen et haut standing, des logements économiques et même précaires cohabiter. Cette mixité spatiale entraîne une mixité socio-économique, car toutes les couches sociales cohabitent désormais. L’Etat qui a voulu faire délibérément de Cocody en général et de Cocody-Est singulièrement, une zone élitiste est face à la colonisation de l’espace par toutes les catégories sociales. Le quartier précaire de la Riviera Saint-Viateur est une preuve patente. Dans le projet urbain initial d’Abidjan, les quartiers centraux de Treichville, Marcory et Koumassi devraient abriter la classe ouvrière, Yopougon, la classe moyenne et Cocody, la bourgeoisie ivoirienne. En outre, à Cocody-Est, des immeubles, des maisons basses et des duplex s’entremêlent dans un même périmètre et les logements construits en horizontal en majorité dégradent la végétation.

3. Discussion

Au terme de ce travail dont l’objectif est de montrer l’impact de la production de logements sur l’occupation de l’espace urbain de Cocody-Est, les résultats révèlent que divers acteurs produisent des logements dans la zone. De plus, l’espace reste majoritairement occupé par des promotions immobilières privées réalisées à des périodes et rythmes différents. Cela accélère la dynamique spatiale urbaine de Cocody-Est qui croît de façon inharmonieuse. Les acteurs de production de logements à Cocody-Est sont divers. Pour évoquer cette diversité d’acteurs, B. Blanc et al (1991, p.11) écrivent: Les premiers logements modernes sont l’œuvre de la SICOGI et de la Société de Gestion Financière de l’Habitat (SOGEFIHA), des SCI publiques et du secteur privé. La diversité d’acteurs dans la production de logements n’est pas l’apanage de la Côte d’Ivoire. Dans les autres capitales de l’Afrique au Sud du Sahara à l’instar de Dakar (Sénégal), cela est également constaté. Voulant montrer l’intense activité dans la production immobilière, M. Sow (2010, p.221) écrit: Grâce au dynamisme du secteur immobilier, de nombreuses sociétés immobilières privées ont vu le jour et les deux sociétés «historiques» publiques tiennent leur rang. Les actions des SCI privées se sont accrues après 1980. Pour montrer cela, P. Haeringer (2000, p.427-428) dit: La crise économique a entraîné l’arrêt des programmes sociaux et une quarantaine de promoteurs privés a pris le relais, produisant 2 à 3000 logements annuellement. M. Sow (2010, Op.Cit, p.222) qui fait le même constat à Dakar atteste: «En 1998, la production moyenne est de 1830 logements dont 1200 relevant des promoteurs privés, 267 de la SNHLM et 363 de la SICAP».

En outre, les logements produits par les SCI privées occupent majoritairement l’espace de Cocody. Pour montrer cela, W.I. Syali (2012, p.236-239) écrit: Entre 1996 et 2002, les SCI privées ont réalisé à Cocody 75 promotions immobilières totalisant 14 386 logements. Les premiers logements modernes produits à Cocody-Est entre 1970 et 1980 sont l’œuvre des SCI publiques. Pour attester cela, B. Blanc et al (1991, Op.Cit, p.18) écrivent: Les SCI ont amorcé le développement de la partie Est de l’axe Est-Ouest à la Riviera et de Deux Plateaux, des quartiers périphériques d’Abidjan. La situation à Dakar n’est pas différente. Pour montrer la part des différents acteurs dans la production immobilière à Dakar, M.Sow (2010, p.222) dit: On estime à 65%, la part des constructions réalisées par les sociétés immobilières privées contre 35% pour les sociétés immobilières publiques.

De plus, les logements à Cocody-Est ont été produits d’une période à l’autre à différents rythmes. Cela est à l’image d’Abidjan sa ville motrice. Pour souligner cela, B. Blanc et al (1991, Op.Cit, p.19) écrivent: La période de 1970 à 1980 a enregistré la production de 40 000 logements, contrairement à la décennie 1960-1970 qui totalise 5000 logements. Pendant les deux décennies de production étatique de logements, l’activité a été plus intense pendant la dernière. Dans le cas de Dakar, M. Sow (2010, p.185) voulant évoquer les différents rythmes de production de logements dans la ville dit: L’occupation du littoral Nord de Dakar s’est fait timidement au milieu de la décennie 80 avec la production de deux cités immobilières. Des constructions importantes ont suivi à la charnière des années 1990, puis a suivi ces dernières années, une fièvre de la construction, qui en très peu de temps, a abouti à un défilé de cités immobilières effaçant définitivement les quatre-vingt hectares de paysage dunaire considéré pendant longtemps comme un sanctuaire. En outre, la production de logements sociaux a commencé à l’époque coloniale. Pour souligner que les logements produits à cette époque sont peu nombreux, P. Haeringer (1985, p.22) écrit: «La grosse machinerie de l’habitat social» n’a pas été mis en œuvre à l’époque coloniale. En effet, le rapport du ministère de la construction a donné les statistiques. Il dit: Commencé à l’époque coloniale, les SCI ont produit à Abidjan 6000 logements de 1952 à 1963 (MTPTCU, 1978, Op. Cit, p.151).
Par ailleurs, les logements produits accélèrent la dynamique spatiale de Cocody-Est. Celle-ci subit l’influence de la commune de Cocody singulièrement et d’Abidjan en général. La dynamique spatiale d’Abidjan s’est faite de façon concentrique. Pour montrer cela, MTPTCU (1978, Op. Cit, p.193-94) dans un rapport écrit: En 1955, la ville est contenue dans un périmètre dont la distance au centre est de 4 Km. En 1965, il a atteint 6 Km, pour passer à 10 Km en 1975, puis à 15 Km en 1985. Le rapport ajoute: Le périmètre en 1990, s’étendra jusqu’à Bingerville, à l’entrée d’Anyama et jusqu’à Gonzaqueville. La capitale sénégalaise n’est pas en marge de cette situation. Voulant mettre en relation la production de logement et la dynamique spatiale, M. Sow (2010, p.182) dit: la superficie occupée par les logements a quadruplé dans la superficie régionale, passant de 9,9% à 36%, soit un taux d’accroissement de 265%. La superficie de l’habitat est passée de 5330 hectares en 1980 à 19 470 hectares en 2001. Il en est de même pour Abidjan. La DCGTx (1994, p.22 et 37) qui le mentionne dans un rapport écrit: « Dans son ensemble, entre 1965 et 1989, la tâche urbaine d’Abidjan a quadruplé, passant de 3685 hectares à 15 970 hectares ». Concernant Cocody, elle souligne: Les superficies des composantes de la tâche urbaine ont été multipliées par 6 entre 1965 à 1989, passant de 615 à 3695 hectares. Les capitales de l’Afrique centrale ne sont pas en reste. Pour le montrer, F. NGANA et al, (2009, p.3-4) écrivent: la superficie de Ndjaména qui était de 84 km² en 1960 est passée à 625 km² en 2000 et risque d’atteindre 900 Km² en 2010.

Toutefois, pendant que l’espace de Cocody-Est évolue, nous assistons à la dégradation continuelle de l’harmonie et de l’esthétique de cet espace ces dernières années. En effet, P. Antoine et al, (1987, Op.Cit, p.81) pour mentionner l’objectif visé par l’Etat ivoirien dans le projet urbain initial, écrivent: Dans le projet urbain mis en place à l’indépendance, l’Etat a opté pour le modèle de l’habitat moderne qui épouse les normes occidentales. Rapportant, les propos du premier Président, ils ajoutent: Il faut faire grand et beau pour tous « parce que ce à quoi nous aspirons, ce n’est pas l’égalité dans la misère, mais l’égalité dans la prospérité ». Cependant, il n’y a pas eu égalité comme souhaitée. Pour montrer cela, O. Dembélé (1994, Op. Cit, p.403) dit: « L’application différentielle de ce modèle d’urbanisme se traduit dans la métropole par une forme d’ordre social et spatial urbain caractérisée par des catégories d’espaces habités ». Cette catégorisation de l’espace habité est également perçue dans d’autres capitales africaines à l’instar de Dakar et Libreville (Gabon). Concernant Dakar, le rapport de Cities alliance et UN habitat (2010, p.7) dit: La ville est caractérisée par une urbanisation à double registre: la ville régulière qui jouit d’un statut légal d’occupation du sol et la ville irrégulière créée en dehors des cadres légaux. Pour ce qui est de Libreville, Contrat de prestation de service n°03/ANPN/UICN/2014/ (2015, p.12) dans un rapport écrit: Bien que le tissu urbain soit presque continu, il est toutefois différencié à cause de la relative spécialisation des quartiers. Toutefois, dans le cas d’Abidjan, des changements sont survenus. A ce propos, O. Dembélé (1994, Op.Cit, p. 403) souligne: l’organisation de l’ordre socioéconomique et spatial n’a pas résisté à la crise économique débutée en 1980. L’accès à la ville s’est démocratisé suite à l’atténuation des pratiques étatiques contraignantes. Il est soutenu par P. Haeringer (2000, Op.Cit, p.78-79) qui voulant évoquer la perte de la dynamique élitiste de Cocody, écrit: La crise économique a contribué à réviser la dynamique élitiste de Cocody et le projet de la Riviera. Cela se traduit par le ralentissement du rythme de production de logements de haut standing dans le Sud-Ouest de la zone et la démocratisation relative de la production de logements à la Riviera. Il ajoute: « il n’est pas exclu qu’un phénomène de tiersmondialisation s’empare à son tour de Cocody. De nombreux signes guettent déjà ». B. Blanc et al (1991, Op.Cit, p.11) attribuant la démocratisation de l’espace urbain de Cocody à l’entrée en scène de la Banque Mondiale écrivent: Les objectifs de la Banque Mondiale impliquent que les normes d’équipement et d’aménagement soient abaissées à partir de 1980. Un nouveau projet urbain fait place à l’ancien avec des parcelles sommairement équipées sur
le développement de l’initiative privée. Dakar n’est pas en marge de cette situation. M.Sow (2010, p.15-16) lie également les changements survenus à Dakar à la crise économique. Toutefois, il ajoute: L’augmentation des dépenses d’importation du pétrole à cause de la flambée des prix du pétrole et la sécheresse qui frappe le sahel à partir de 1972. C’est cette dernière raison qui pousse des milliers de ruraux à immigrer vers Dakar, perturbant les objectifs du plan Ecochar qui prévoyait un développement équilibré de la ville, écrit-il.

Conclusion

En conclusion, les logements à Cocody-Est sont produits par divers acteurs. Toutefois, les réalisations des SCI privées dominent dans la zone. La production de logements s’est faite suivant trois périodes et à des rythmes différents. Cela contribue à la dynamique spatiale de cette zone qui s’accélère à partir de 2000. L’espace urbanisé est passé de 3281,8 hectares en 2000, à 5628,7 hectares en 2016. Quant aux terrains urbains, ils sont passés de 336,9 hectares à 1724,2 hectares. Cependant, l’espace produit perd au fil des années son caractère prestigieux, surtout, dans l’extrême Est à cause des terrains non viabilisés produits sous l’instigation des collectivités villageoises. Ils sont donc, généralement dépourvus de voirie secondaire et tertiaire bitumée et de réseaux divers. Cela fait perdre à Cocody-Est son esthétique et son harmonie et est source de désagrément pour la population qui y vit ou est amenée à y vivre.

Références bibliographiques

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Auteur(s)


1 Guebri Lydie Chantal MADOU : Doctorante ; e-mail: lydiechantalmadou@hotmail.fr - Institut de Géographie Tropicale, Laboratoire Espace-Système ProspectiveUniversité F. Houphouët-Boigny (Abidjan, Côte d’Ivoire)

2 Koffi Lazare ATTA : Maître de Recherches; e-mail: pr_attakoffi@yahoo.fr - Institut de Géographie Tropicale, Laboratoire Espace-Système ProspectiveUniversité F. Houphouët-Boigny (Abidjan, Côte d’Ivoire)