Les enjeux socio-économiques de l’intégration des villages périurbains à la ville de Daloa : cas de petit Zakoua, Sapia et Tagoura (centre-ouest, Côte d’Ivoire)

Résumé

L’extension spatiale remarquable de la ville de Daloa s’accompagne d’un foisonnement des litiges fonciers soutenus par des enjeux socio-économiques. La gouvernance municipale semble dépassée par l’ampleur de ces litiges qui occasionnent parfois des conflits communautaires. La situation est préoccupante dans les villages intégrés Petit Zakoua, Sapia et Tagoura où les lotissements s’ouvrent sur des parcelles qui sont utilisées à des fins agricoles (notre enquête, 2020). La présente contribution vise à montrer les enjeux socio-économiques de l’intégration des villages périurbains Petit Zakoua, Sapia et Tagoura à la ville de Daloa. La méthode d’investigation est basée sur une synthèse de la littérature consacrée à l’étalement urbain et à la gestion foncière dans les villes, complétée par des observations et des enquêtes de terrain.

Les litiges fonciers fragilisent la cohésion sociale et entrainent le refoulement des décisions de la gouvernance municipale et de l’appareil judiciaire. Outre la spéculation foncière et la reconversion économique qui y sont constatées, les villages intégrés participent aux recettes de l’État par le paiement de l’impôt foncier.

Mots -clés : Daloa, Côte d’Ivoire, litiges fonciers, périurbain, spéculation foncière

Abstract

The socio-economic challenges of the integration of peri-urban villages into the city of Daloa : case of petit Zakoua, Sapia and Tagoura (Center-West, Côte d’Ivoire)

The remarkable spatial extension of the town of Daloa is accompanied by a proliferation of land disputes supported by socio-economic issues. Municipal governance seems overwhelmed by the extent of these disputes, which sometimes cause community conflicts. The situation is worrying in integrated villages Petit Zakoua, Sapia and Tagoura where the subdivisions open onto plots that are used for agricultural purposes (our survey, 2020). This contribution aims to show the socio-économic challenges of integrating peri-urban villages Petit Zakoua, Sapia and Tagoura with the city of Daloa. The investigation method is based on a synthesis of the literature on urban sprawl and land management in cities, supplemented by observations and field surveys.

Land disputes weaken social cohesion and drive back decisions from municipal governance and the judiciary. In addition to the land speculation and the economic reconversion which are noted there, the integrated villages take part in the receipts of the state by the payment of the property tax.

Keywords : Daloa, Côte d’Ivoire, land disputes, peri-urban, land speculation

Introduction

L’intégration des villages périphériques, Balouzon, Gbokora, Petit Zakoua, Sapia et Tagoura à la ville de Daloa impose aux propriétaires coutumiers de mettre leurs portions de terre à disposition. A. YAPI-DIAHOU (1989) indique que « dans les centres urbains de l’intérieur du pays, hormis Abidjan où il conduisait sans partage la promotion foncière et sa mise en œuvre, l’Etat a concédé quelques prérogatives aux communes qui peuvent initier et réaliser des lotissements ». La Mairie s’est ainsi imposée comme promotrice du lotissement à Daloa jusqu’en 2013.

Depuis 2013, avec l’ordonnance n° 2013-481 du 2 juillet 2013 fixant les règles d’acquisition de la propriété des terrains urbains et le décret n° 2013-482 du 2 juillet 2013 qui la réglemente, l’Etat donne plein pouvoir aux détenteurs de droits coutumiers fonciers d’initier le lotissement de leurs parcelles. L’arrêté n°20/MCLAU/DGUF/DDU/lgb du 20 Février 2014, qui institue le procès-verbal de partage des lots issus des lotissements approuvés à l’initiative des communautés villageoises, marque la fin de la gestion foncière centralisée. Ces nouvelles dispositions règlementaires eurent pour effet d’accroitre le pouvoir et le rôle des populations autochtones, les mettant ainsi au cœur de la production foncière.

A Daloa, le patrimoine foncier des villages intégrés est soumis à de fortes pressions eu égard à la concurrence que se livrent les acteurs de la production foncière. Les lotissements non autorisés prospèrent à côté des lotissements légaux. Les opérations de lotissement et la spéculation foncière qui en découle entraînent des litiges fonciers par endroits.

De ces constats découle la question suivante : quels sont les enjeux socio-économiques de l’intégration des villages périurbains Petit Zakoua, Sapia et Tagoura à la ville de Daloa ?

La présente étude vise à montrer les enjeux socio-économiques de l’intégration des villages périurbains Petit Zakoua, Sapia et Tagoura à la ville de Daloa.

1. Méthodologie

1.1. Le cadre géographique de l’étude

Située au Centre-ouest de la Côte d’Ivoire, la ville de Daloa, chef-lieu de la région du Haut-Sassandra, est distante de 383 Km d’Abidjan, la capitale économique du pays, et de 141 Km de Yamoussoukro, la capitale politique. Daloa a une superficie de 5 305 km2 avec une population de 245 360 habitants en 2014 (INS, 2014).

Du fait de son extension spatiale remarquable (K. E. YAO et al, p. 140), la ville de Daloa a atteint les villages périurbains Balouzon, Gbokora, Sapia, Tagoura et Petit Zakoua. Dans ces villages intégrés, concomitamment aux lotissements initiés par la Mairie jusqu’en 2013 pour satisfaire les demandeurs de terrains urbains, les propriétaires coutumiers fonciers ont anticipé par endroits sur le lotissement administratif en morcelant leurs parcelles pour les mettre en vente. Depuis 2013, les terres coutumières de ces villages intégrés sont prises d’assaut par une multitude d’acteurs de la production foncière. La valeur marchande des terrains y est très élevée et soumise à de fortes spéculations du fait de la pression foncière eu égard à la position stratégique de ces villages, à l’entrée ou à la sortie de la ville.

La situation est préoccupante à Petit Zakoua, Sapia et Tagoura où les lotissements s’ouvrent sur des parcelles qui sont utilisées à des fins agricoles.

Petit Zakoua, Sapia et Tagoura ont été l’objet de lotissements administratifs initiés par la mairie : Tagoura en 1974, Petit Zakoua en 1982, avec une extension en 2007, Sapia en 1984 et 2012. Depuis 2014, ces villages intégrés font l’expérience des lotissements villageois à l’initiative des propriétaires terriens.

La figure 1 montre la localisation des sites d’enquêtes que sont Petit Zakoua, Sapia et Tagoura.

Figure 1 : Localisation des sites d’enquêtes

Initialement de petits villages périurbains, Petit Zakoua, Sapia et Tagoura connaissent une extension spatiale grâce aux lotissements administratifs et aux incessants lotissements villageois. La lecture des planches 1, 2 et 3 montre la dynamique spatio-temporelle de Petit Zakoua, Sapia et Tagoura entre 2010 et 2020.

Planche 1 : Dynamique spatiale de Petit Zakoua de 2010 à 2020

Source : images google earth, Petit Zakoua 2010      Source : images google earth, Petit Zakoua 2020

Planche 2 : Dynamique spatiale de Sapia de 2010 à 2020

Source : images google earth, Sapia 2010               Source : images google earth, Sapia 2020

Planche 3 : Dynamique spatiale de Tagoura de 2010 à 2020

Source : images google earth, Tagoura 2010           Source : images google earth, Tagoura 2020

1.2. Les méthodes de collecte des données

La collecte des données s’est effectuée à travers la recherche documentaire, l’observation directe, des entretiens et l’enquête par questionnaire.

La recherche documentaire a porté sur l’étalement urbain et la gestion foncière dans les villes. Les écrits consultés ont permis d’orienter notre recherche et d’apprécier la gestion foncière dans les villages intégrés à la ville de Daloa.

Les témoignages et les informations collectés lors des entretiens avec les gestionnaires de la ville et/ou acteurs de la production foncière, notamment le Maire, le Directeur Régional de la Construction et de l’Urbanisme, l’un des experts géomètres agréés de Daloa, le Directeur Technique de l’Aménagement Immobilier et Service en Côte d’Ivoire (AISCI), le Directeur Général du Cabinet International d’Appui au Développement Local (CIADEL), les Chefs de Petit Zakoua, Sapia, Tagoura et leurs Secrétaires Généraux, ont permis de connaître les enjeux socio-économiques de l’intégration des villages périurbains à la ville de Daloa.

L’enquête par questionnaire a été menée en décembre 2020 auprès des propriétaires terriens en vue de recueillir des informations sur la gestion de leurs parcelles. Les questions ont porté sur la délimitation des parcelles, la convention de travail avec l’expert géomètre, le partage des lots, l’utilisation qui en est faite, la taille et le prix des terrains, les litiges fonciers.

La taille de l’échantillon enquêté a été déterminée par la méthode du choix raisonné. Vu l’absence de données statistiques sur le nombre de propriétaires terriens dans les villages intégrés, il a été procédé à un dénombrement systématique des propriétaires terriens de chaque village. Au total, 1503 propriétaires terriens ont été recensés dans les trois villages enquêtés dont 560 à Sapia, 583 à Tagoura et 360 à Petit Zakoua (tableau 1).

Tableau 1 : Répartition des enquêtés par village

 Villages Population totale du village (INS, 2014) Nombre total de propriétaires terriensNombre de propriétaires terriens (10 % du total)
Sapia126856056
Tagoura140558358
Petit Zakoua100136036
Total36741503150
Source : INS, 2014 et notre enquête de terrain, décembre 2020

En choisissant d’interroger 10% de l’effectif total des propriétaires terriens recensés, l’échantillon est porté à 150 dont 56 à Sapia, 58 à Tagoura et 36 à Petit Zakoua. Les critères de choix des enquêtés sont l’âge (30 ans au moins), la profession (fonctionnaire, particulier) et le nombre de lots dont dispose le propriétaire terrien (au moins cinq lots). Dans chaque village, les propriétaires terriens ont été sélectionnés par grandes familles. Compte tenu des occupations des enquêtés (agriculteurs, fonctionnaires, commerçants), trois périodes ont été définies pour appliquer les questionnaires à savoir la matinée de 7 h à 9 h, l’après-midi de 12 h à 14 h et de 17 h à 19 h. Cette méthode a permis d’atteindre le quota indiqué pour chaque village enquêté.

Les observations de terrain traduites par la visite des fronts de lotissements à Sapia, Tagoura et Petit Zakoua ont permis d’apprécier la dynamique d’extension de la ville de Daloa sur ses marges et les enjeux socio-économiques de l’intégration de ces villages à la ville.

Les données collectées ont été traitées de manière analytique et informatique. Les données quantitatives ont fait l’objet de traitement statistique et les résultats ont été présentés sous forme de tableaux et de figures réalisés par les logiciels Word, Excel et SPSS. Les données qualitatives ont fait l’objet d’analyse et ont servi à l’explication et à l’illustration du travail. Ces données sont exprimées sous forme de tableaux, figures, photos et cartes. Les logiciels Adobe Illustrator et Arcgis ont servi à la réalisation des cartes.

2. Résultats

2.1. Les enjeux sociaux de l’intégration des villages périurbains à la ville

La gestion foncière dans les villages intégrés s’accompagne de conflits qui fragilisent la cohésion sociale et entrainent le non-respect des chefferies traditionnelles.

2.1.1. La multiplication des litiges fonciers dans les villages intégrés

Les litiges fonciers se sont multipliés dans les villages intégrés depuis le début des lotissements privés en 2014. Ces litiges se sont accrus de 40 % dans les trois villages avec respectivement 46 % à Sapia, 33 % à Tagoura et 39 % à Petit Zakoua (Notre enquête, 2020). Les litiges fonciers liés aux délimitations des parcelles, à la réclamation des parcelles cédées, à la réticence des allogènes et à la vente de terrain à plusieurs demandeurs sont transversaux aux villages intégrés (figure 2).

Figure 2 : Répartition des causes de litiges fonciers dans les villages intégrés

Source : Notre enquête, décembre 2020

La délimitation des parcelles (41 %) et la réclamation des parcelles cédées (33 %) sont les principales causes des litiges fonciers. Suivent la réticence des allogènes (21 %) et la vente d’un même terrain à plusieurs personnes (5 %) (Notre enquête, 2020). En effet, il arrive qu’un lot déjà vendu à un demandeur soit vendu à nouveau à plusieurs autres demandeurs. Les nouveaux acquéreurs procèdent aux transactions pour l’achat du terrain sans vérification préalable. Les litiges surviennent lorsque l’un des acquéreurs décide de mettre le lot en valeur. La figure 3 montre la répartition des causes des litiges fonciers à Sapia.

Figure 3 : Répartition des causes des litiges fonciers à Sapia

Source : Notre enquête, décembre 2020

À Sapia, les litiges fonciers liés aux réclamations des parcelles cédées (80 %) sont de loin les plus dominants depuis 2014. Les litiges fonciers liés aux délimitations des parcelles représentent 13 % du total, ceux liés à la vente multiple de terrain (5 %) et à la réticence des allogènes (2 %). En effet, les enjeux économiques suscités par la vente de terrain urbain ont favorisé la remise en cause des terres obtenues par des membres de la famille ou des proches par le jeu des relations familiales, amicales ou de bon voisinage. Au regard de l’exemple donné par le Secrétaire Général de la chefferie de Sapia, les héritiers réclament exagérément le patrimoine foncier de leurs défunts parents par méconnaissance des limites exactes des parcelles familiales :

«  Deux frères s’entendent pour mettre en valeur, séparément, la parcelle familiale. Le grand frère dit par exemple à son petit frère, toi tu restes là. Voilà la limite entre toi et moi. Entre temps, l’aîné décède. Ses enfants viennent dire au cadet, notre père a travaillé ici, donc notre lotissement doit prendre en compte cette partie-là. Celui-ci dit non, ce n’est pas normal, c’est mon grand frère, c’est lui-même qui m’a cédé la parcelle pour mes cultures vivrières. Ou bien, c’est moi qui lui ai cédé cette parcelle pour faire ses cultures vivrières. Voilà la limite entre nous ».

À Sapia, la réclamation des patrimoines fonciers autrefois cédés est quasi permanente et est même devenu un banal fait de société dont le règlement agace, à la limite, la chefferie traditionnelle. Les revendications incessantes des patrimoines fonciers créées une situation de tension et de méfiance au sein des familles. Vu que les héritiers ne connaissent pas les limites exactes des parcelles de la famille, la vente des lots situés sur les limites des parcelles familiales conduit à des revendications qui débouchent bien souvent sur des litiges fonciers.

À Tagoura, les différends sur le foncier lors de la délimitation des parcelles représentent 90 % des causes des litiges fonciers qui y sont enregistrés, la réclamation des parcelles cédées (5 %), la vente multiple de terrain (3 %) et la réticence des allogènes (2 %). La figure 4 présente la répartition des causes des litiges fonciers à Tagoura.

Figure 4 : Répartition des causes des litiges fonciers à Tagoura

Source : Notre enquête, décembre 2020

Les litiges liés à la délimitation des parcelles naissent lorsque, par inattention ou par méconnaissance, un propriétaire terrien empiète sur l’espace d’un autre. Ce genre de litige est généralement réglé à l’amiable entre les deux voisins ou par l’intermédiaire d’un « sachant » qui se rend sur le site pour rétablir les limites exactes des parcelles de chacun. Face aux conflits récurrents liés à la délimitation des parcelles, il est recommandé désormais à toute personne qui initie un lotissement, de le faire en présence de ses voisins immédiats. À Petit Zakoua, les litiges fonciers sont prioritairement liés à la réticence des allogènes de faire lotir, par le propriétaire terrien ou son héritier, la parcelle qu’ils occupent depuis des décennies (figure 5).

Figure 5 : Répartition des causes de litiges fonciers à Petit Zakoua

Source : Notre enquête, décembre 2020

L’importance des litiges fonciers liés à la réticence des allogènes (80% du total) s’explique par le fait que les autochtones de Petit Zakoua ont accueilli d’importantes populations allogènes qui s’y sont établis pour l’exploitation agricole. Malheureusement, les vastes plantations de cacao et de café créées par ces allogènes sur les parcelles cédées font place aujourd’hui à la broussaille. Vu que la ville a atteint ces parcelles, il est question de les morceler et mettre les lots à disposition. C’est alors qu’intervient le propriétaire terrien qui fait prévaloir son droit de propriété. Les conflits naissent souvent lors de la purge des droits de cultures ou lors du partage des lots. C’est ce que traduisent les propos du chef de Petit Zakoua : « Nos difficultés c’est que les allogènes sont souvent réticents. C’est la brousse tu as acheté, tu n’as pas acheté la terre. La terre ne se vend pas. Maintenant, à partir du moment où tu n’as plus rien sur cette terre, la terre revient au propriétaire terrien ».

Face à la réticence des allogènes, un compromis est trouvé afin de préserver l’entente entre le propriétaire terrien et l’allogène. Le partage des lots par consensus permet de maintenir de bonnes relations entre l’allogène et son tuteur. L’allogène manifeste toujours sa reconnaissance envers le propriétaire terrien car il a de quoi assurer sa survie. Il n’a pas le sentiment qu’une injustice ait été créée. « Bien souvent, on partage les lots à part égale de sorte que tout le monde soit content, surtout l’allogène qui devient un membre de la famille à part entière. Quand tu as problème, il vient à ton secours », explique le chef de Petit Zakoua.

2.1.2. La fragilité de la cohésion sociale

Dans les villages intégrés Petit Zakoua, Sapia et Tagoura, la terre a toujours été un bien communautaire gérée par la famille. La possession d’une parcelle aux limites bien déterminées est un enjeu qui n’est pas à négocier. Cet enjeu crée bien souvent des revendications, et des empiètements peuvent dégénérer et être sources de division au sein des familles. Pour les propriétaires terriens, en effet, la terre est le bien le plus précieux légué par les ancêtres, un bien plus important que l’or dans l’imaginaire des villageois, qui doit être préservé et sauvegardé au prix de sa vie s’il le faut. Les conflits liés à la terre créent bien souvent des divisions au sein des familles et des communautés villageoises. Le tableau 2 montre la répartition des conflits au sein des familles lors des lotissements.

Tableau 2 : Répartition des conflits au sein des familles lors des lotissements

VillagesNombre de lotissements réalisésBagarre lors du lotissementPas de bagarre
Sapia56488
Tagoura583523
Zakoua362016
Source : Notre enquête, décembre 2020

L’analyse du tableau 2 montre la dominance des bagarres lors des lotissements dans les villages intégrés (69 % du total). Ces bagarres sont importantes aussi bien à Sapia (85 % des lotissements sont concernés), qu’à Tagoura (60 %) et à Zakoua (55 %). L’ampleur des bagarres à Sapia, lors des lotissements, trouve son explication dans la pression et la spéculation foncières qui s’y exercent. En effet, la position privilégiée de Sapia en bordure de la route nationale menant à Abidjan accentue le rythme des lotissements. La rente foncière subit des fluctuations de plus en plus croissantes à Sapia car « tout le monde veut avoir sa maison sur la route d’Abidjan ». La spéculation croissante est à l’origine des tensions au sein des familles ; chaque membre de la famille veut s’assurer une part importante de la « manne foncière ».

2.1.3. Le non-respect des chefferies traditionnelles

Le non-respect des chefferies traditionnelles se traduit par le rejet des décisions prises lors du règlement des litiges. En effet, les décisions des chefferies ne sont pas toujours acceptées et les protagonistes recourent bien souvent aux instances policières et judiciaires. Le chef du village apparait comme un simple habitant dont la consultation n’est pas nécessaire en cas de conflit. Le Secrétaire Général de la chefferie de Zakoua explique les difficultés de la chefferie par le fait qu’elle est incomprise :

«Les protagonistes ne nous comprennent pas. Ils croient que lorsque la chefferie tire une conclusion d’un tribunal coutumier, elle est contre celui qui n’a pas raison. Or, le souci c’est de créer les conditions de la cohésion sociale et de la paix entre les habitants du village. Sinon, on n’a rien à gagner et on n’a rien à perdre. Que la population nous comprenne, les décisions que nous prenons, c’est pour faire la paix au niveau des membres de la famille ».

Accusée, bien souvent, de complices, l’autorité villageoise peine à préserver la cohésion sociale au sein du village.

2.2. Les enjeux économiques de l’intégration des villages périurbains Petit Zakoua, Sapia et Tagoura à la ville de Daloa

La spéculation foncière, l’imposition de l’impôt foncier et la reconversion économique sont les enjeux économiques de l’intégration des villages périurbains Petit Zakoua, Sapia et Tagoura à la ville de Daloa.

2.2.1. La spéculation foncière

La terre qui, autrefois, était cédée ou léguée (gratuitement ou à des prix forfaitaires) est aujourd’hui une source de profit. L’on observe une course des propriétaires terriens pour le lotissement de leurs parcelles et l’afflux de géomètres et agences immobilières dans les villages intégrés, créant ainsi un marché bénéfique aux propriétaires terriens et aux autres acteurs impliqués. Vu que les propriétaires terriens n’ont généralement pas les moyens financiers pour payer les frais du lotissement, la convention de partage permet au géomètre ou à l’agence immobilière de procéder au lotissement de la parcelle. La vente de terrains constitue le principal intérêt du lotissement pour les propriétaires terriens qui ne disposent plus de parcelles agricoles. Cependant, la vente de terrains est soumise à des contraintes car la terre est avant tout un héritage familial. Les propos du Secrétaire Général de la chefferie de Tagoura le traduisent fort bien :

 «Après le lotissement, tu es obligé de payer le géomètre en nature puisque tu n’as pas d’argent pour payer en espèce. La part de lots qui te revient appartient à ta famille. Tu réunis les membres de la famille et tu leur expliques que le géomètre a pris sa part, voilà ce qui nous revient. Si vous êtes nombreux et que le terrain est petit, vous êtes obligé de vous mettre ensemble, en raison de deux à trois personnes par lot. Si le terrain est grand et que tu es seul, tu peux vendre une partie des lots et mettre en valeur les autres lots pour l’avenir de tes enfants».

La figure 6 présente la répartition des choix des propriétaires terriens pour la mise en valeur de leurs terrains.

Figure 6 : Répartition des choix des propriétaires terriens pour la mise en valeur de leurs lots

Source : Notre enquête, décembre 2020

L’analyse de la figure 6 révèle que pour la mise en valeur de leurs lots, la vente de terrain est le choix privilégié par la majorité des propriétaires terriens (80 %). En effet, face à la spéculation, les propriétaires terriens préfèrent vendre une partie de leurs lots afin d’utiliser les montants reçus pour construire des maisons d’habitations pour leurs familles. Les sommes d’argent perçues de la vente des lots sont également utilisés pour l’organisation de funérailles, le prestige social ou pour l’achat d’intrants agricoles. Pour les paysans qui n’ont pas de revenus stables, « vendre un lot » est une opportunité d’avoir de l’argent pour faire face à leurs besoins. La construction de maison d’habitation après le partage des lots est le choix des propriétaires terriens nantis (15 %). Une faible proportion de propriétaires terriens (5 %) signe des contrats de partenariat avec des sociétés immobilières qui leur construisent des maisons d’habitations qu’ils mettent en location. Au terme de la période indiquée pour l’amortissement, les habitations reviennent de droit aux propriétaires des parcelles mises en valeur.

Du fait de la spéculation foncière, il arrive qu’un même lot soit vendu à plusieurs personnes. Les pratiques spéculatives, l’urbanisation accélérée et démesurée, le pluralisme juridique, les pratiques d’accès au sol et l’insécurité foncière sont les causes de la « vente multiple du même terrain » ou la vente d’un lot à plusieurs personnes. Lorsque les pratiques spéculatives sont à l’origine de la vente multiple de terrain, cela met en jeu la cupidité du vendeur ou l’ignorance de l’acquéreur.

La figure 7 montre les facteurs de la « vente multiple de terrain ».

Figure 7 : Les facteurs de la vente multiple de terrain

2.2.2. L’imposition de l’impôt foncier dans les villages intégrés

Les propriétaires terriens et les acquéreurs de terrain dans les villages intégrés Petit Zakoua, Sapia et Tagoura ne paient pas l’impôt foncier qui leur est imposé malgré la pression administrative. Les communautés villageoises estiment les coûts de l’impôt foncier élevés et arbitraires. « Comment nous, nos propres maisons qu’on a construit tantôt en banco, tantôt en bambou, les gens viennent nous encaisser ? », s’interroge le Secrétaire Général de la chefferie de Sapia. Ainsi, les villageois opposent un refus au paiement pour les terrains urbains sur lesquels existent encore des maisons d’habitations sommaires construites en terre battue et qui doivent être détruites. Ils évoquent également le fait qu’ils n’ont pas été dédommagés lors des lotissements administratifs. Le chef du village de Tagoura résume ces revendications communes à plusieurs villages de la commune en ces termes :

 «Il y a certains villages de la commune qui sont encore réticents parce qu’ils disent que la ville s’est développée à leur détriment. On leur a pris beaucoup de terres et ils n’ont pas eu de compensation. Maintenant qu’on dit que la terre leur appartient, ils peuvent faire eux-mêmes leurs lotissements, c’est à ce moment qu’on vient leur demander de payer les impôts. Et les autres lotissements passés où ils n’ont pas été dédommagés ? ».

Eu égard au changement intervenu dans la législation du foncier urbain depuis 2014, les propriétaires terriens dont les parcelles ont été l’objet de lotissement administratif se sentent en droit de réclamer leurs parcelles et opposent un refus au paiement de l’impôt foncier. L’enquête de terrain révèle que 95 % des propriétaires terriens ne paient pas l’impôt foncier au prétexte qu’ils sont sur leurs terres. Ils estiment aussi qu’ils ne bénéficient pas des retombés du paiement de l’impôt foncier. La réticence des propriétaires terriens coutumiers au paiement de l’impôt foncier a également son fondement dans l’absence de document légal sur les terrains et l’état de pauvreté accentué dû à la chute des prix des matières premières agricoles. Le tableau 3 montre le coût de l’impôt foncier payé par un propriétaire terrien à Tagoura.

Tableau 3 : Coût de l’impôt foncier d’un terrain bâti à Tagoura

NatureBase d’impositionTaux (%)Montant
Patrimoine foncier bâti avec revenu1 260 0009113 400
 1 260 000337 800
Total  151 200
Source : Notre enquête, décembre 2020

Sur les 151 200 F CFA à payer pour l’impôt foncier annuel, une somme de 37 800 F CFA représentant 03 % du montant total est versé dans la caisse communale. Les montants collectés par la Mairie au titre de l’impôt foncier devraient permettre l’équipement en infrastructures de base dans les villages de la commune.

2.2.3. Reconversion économique dans les villages intégrés

À Petit Zakoua, Sapia et Tagoura, du fait de la pression foncière suscitée par la forte demande de terrains constructibles, les parcelles environnantes sont toutes loties et l’on assiste à une reconversion des catégories sociales. Le Secrétaire Général de la chefferie de Sapia explique que : « les propriétaires coutumiers qui ont des parcelles éloignées du village, à plus de trois kilomètres, ont encore des réserves. En attendant de les lotir, ils continuent de vivre de leurs cultures ». En effet, dans son extension, la ville de Daloa s’accapare des terres rurales, principales ressources servant à l’agriculture, et ses exploitants s’adonnent progressivement aux métiers urbains. 53 % des enquêtés exercent une activité non agricole, soit au sein du village (40 % du total), soit à l’intérieur de la ville (60 %) (Notre enquête, 2020). De plus en plus, les jeunes se réorganisent pour introduire dans leur mode de vie des activités citadines et s’orientent vers la maçonnerie, la plomberie, l’électricité, etc. Les femmes, quant à elles, s’adonnent à la vente de vivriers ou à la restauration.

À Petit Zakoua, Sapia et Tagoura, on assiste à la création et au développement des activités informelles telles que les cabines téléphoniques, les points de transfert d’argent et de vente d’essence au détail, des lavages autos, des salons de coiffure et de couture, des points de vente d’articles divers, etc. Une station de vente d’essence et de gasoil est installée à Sapia.

La figure 8 résume les enjeux socio-économiques des lotissements villageois dans les villages périurbains.

Figure 8 : Les enjeux socio-économiques des lotissements villageois

3. Discussion

3.1. La transformation des espaces périurbains

Selon D. A. CUNHA et al. (2004, p. 17) :

«La périurbanisation se caractérise par l’émergence de configurations urbaines discontinues de l’agglomération morphologique, situées à la périphérie des couronnes suburbaines et caractérisées par une faible densité, une faible diversité (sociodémographique), mais aussi par une bonne accessibilité au reste de l’espace urbain ».

Dans le district d’Abidjan, comme l’explique G. KOUAME et al. (2016, p. 24) :

« L’urbanisation accélérée s’effectue au détriment de nombreux villages. Ce phénomène provoque généralement le déguerpissement des populations riveraines des zones concernées. Les lotissements, qui en sont la matérialisation, donnent lieu à une compensation financière destinée à assurer la réinstallation des populations concernées par de telles opérations ».

Abondant dans le même sens, J. SERRANO (2007, p. 3) indique que :

« La croissance des pôles urbains tend à se reporter sur les espaces périphériques plutôt que sur les espaces centraux. En résultent des espaces particuliers, tant dans leur morphologie

(l’habitat y est peu dense), que dans leur fonctionnalité ou leur rapport à la ville (leur accessibilité aisée permet les migrations quotidiennes mais principalement en voiture) ».

« Le processus de périurbanisation se caractérise par la diffusion urbaine en couronnes successives et s’appuie sur deux mécanismes principaux : le marché foncier et les mobilités journalières de travail » (H. DAVODEAU, 2005, p. 3). A ce propos, A. PRAT (2010, p. 22) indique que « la frange urbaine est convoitée par tous les citadins, ceux qui sont en quête de terrains légalisés, et les autres, résidant en zones loties régulières et qui désirent cumuler plusieurs parcelles au sein de leur groupe familial, étoffant ainsi un patrimoine foncier qui témoigne de leur intégration urbaine ». Pour T. EGGERICKX et al. (2002), « l’espace périurbain apparaît comme socio-démographiquement privilégié, conséquence directe des flambées des marchés fonciers et immobiliers qui le caractérisent, mais au sein duquel de fortes disparités de revenus apparaissent ». Selon H. DAVODEAU (2005, p. 3) :

« Les paysages périurbains contemporains se présentent comme un glacis fluctuant et poreux, un assemblage de deux mondes qui n’existent dans nos représentations que par leur opposition l’un à l’autre. Fragmentés, incohérents, morcelés, temporaires, juxtaposés, fluctuants, discontinus, intermédiaires, ils déstabilisent notre grille de lecture des paysages (ruraux et urbains) en faisant émerger une autre réalité, composée à la fois d’héritages de paysages agraires (chemins, parcelles et exploitations agricoles, hameaux) et urbains (lotissements, zones d’activités, infrastructures et équipements) ».

3.2. La gestion foncière

Dans son étude sur la problématique de la gestion foncière dans les centres urbains secondaires du Bénin : cas de Glazoue et Dassa-Zoume, D.E. AKPINFA (2006, p. 48) fait remarquer, les chefs de quartiers et les chefs traditionnels ou coutumiers sont des intermédiaires entre les autorités administratives et les ménages. En matière foncière, ils constituent des sources de renseignements importants pour la validité d’une propriété. En cas de vente de terrains entre particuliers, ils constituent le premier niveau d’officialisation de la procédure de vente. Prenant l’exemple d’Abidjan, A. YAPI-DIAHOU (1981) fait remarquer que la gestion des terres Ebrié était assurée par trois échelons de pouvoir et d’autorité qui étaient les « Nana », le chef du village et le chef de famille. L’introduction de la notion « terre vacante et sans maître » par les colons va favoriser la confiscation des terres des populations autochtones au profit des gouvernants.

Dans les villages intégrés à la ville de Daloa que sont Petit Zakoua, Sapia et Tagoura, concomitamment aux lotissements initiés par la Mairie jusqu’en 2013 pour satisfaire les demandeurs de terrains urbains, les propriétaires coutumiers fonciers ont anticipé par endroits sur le lotissement administratif en morcelant leurs parcelles pour les mettre en vente. Dans ce sens, G. KOUAME et al. (2016, p. 25) expliquent qu’à Abidjan :

« On note la coexistence de deux organisations, traditionnelle et moderne, à savoir l’autorité coutumière et l’administration, qui ont des procédures distinctes pour la gouvernance du foncier. Il en résulte un chevauchement des deux compétences et une gestion concurrente préjudiciables avec un risque réel de litiges ».

A Daloa, les terres coutumières des villages intégrés Petit Zakoua, Sapia et Tagoura sont prises d’assaut par une multitude d’acteurs de la production foncière. L’absence de publicité foncière permet aux propriétaires fonciers de choisir l’acquéreur au gré de leurs intérêts, confirmant (R. E. ZIAVOULA, 1987, p. 2) qui indique qu’à Brazzaville

« l’inexistence d’une publicité foncière permet aux propriétaires fonciers de choisir l’acquéreur, souvent en fonction du degré de relation qui existe entre lui et la personne qui lui présente l’acquéreur potentiel. La personne qui sert d’intermédiaire constitue pour le propriétaire foncier une caution morale ». Parlant de l’ouverture de nouveaux espaces à l’urbanisation, L. CHALONGE et al. (2007, p. 21) font remarquer qu’elle « représente une aubaine financière pour les propriétaires de terrains agricoles quand les exploitations se trouvent en difficultés ou ne disposent plus de repreneurs notamment ». Cependant, du fait de la méconnaissance des limites exactes des parcelles familiales ou à l’occasion du partage des terres familiales, des litiges fonciers sont constatés par endroits (K. E. YAO et al, 2018, pp. 145-146). Prenant l’exemple de Korhogo, B.D. KOUAKOU et al. (2015, p. 8) expliquent que « les cas les plus fréquents de litiges fonciers concernent des membres de la même famille opposés par le système de succession, notamment les neveux et les fils du propriétaire terrien ». J.P. PLATEAU (1998) fait remarquer que « les tensions autour des terres, observées à la périphérie des villes, traduisent l’inquiétude des acteurs locaux de voir disparaître leur réserve foncière ». En outre, la vente d’un terrain à plusieurs personnes est une cause majeure de litige foncier. Le propriétaire terrien espère toujours recevoir un autre demandeur pour réaliser une meilleure transaction. Ainsi, s’établit la chaîne de conflits entre le propriétaire foncier et les différents acquéreurs d’une part, entre les acquéreurs d’autre part. C’est ce qui est constaté à Daloa, précisément à Petit Zakoua, Sapia et Tagoura.

Conclusion

Le passage des lotissements administratifs réalisés par l’État aux lotissements initiés par les propriétaires terriens à Petit Zakoua, Sapia et Tagoura a induit des enjeux socio-économiques. Au niveau social, l’on observe la multiplication des litiges fonciers, la fragilité de la cohésion sociale et le non-respect des chefferies traditionnelles. Au niveau économique, ce changement a suscité la spéculation foncière, l’imposition de l’impôt foncier et la reconversion économique des villageois. La population se réorganise pour introduire dans son mode de vie des activités citadines et s’oriente vers des activités informelles dont la maçonnerie et la plomberie. Pour le développement harmonieux de ces villages intégrés, l’Etat, à travers le Conseil municipal et le Conseil régional, devra les équiper en infrastructures de base minimales.

Références bibliographiques

  • AKPINFA Dossou Edouard, 2006, Problématique de la gestion foncière dans les centres urbains secondaires du Bénin : cas de Glazoue et Dassa-Zoume, mémoire de maîtrise, Université d’Abomey-Calavi, Bénin, 76 p.
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  • KOUAKOU David Brenoum, DIABAGATE Abou, GOGBE Téré et COULIBALY Zana Souleymane, 2015, « les conflits fonciers dans la ville de Korhogo », Revue Africaine d’Anthropologie, Nyansa-Pô, Edition Universitaire de Côte d’Ivoire (EDUCI), n° 19, 20 p.
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  • YAO Kouassi Ernest, GOUAMENE Didier-Charles, TANO Kouamé, 2018, « Accès à la propriété foncière et conflits fonciers dans les villages périurbains de Daloa (Centre-Ouest de la Côte d’Ivoire) : les exemples de Gbokora, Petit Zakoua et Sapia », AHƆHƆ, Revue de Géographie du LARDYMES, Université de Lomé, Togo, numéro spécial, août 2018, pp. 138-140.
  • YAPI-DIAHOU Alphonse, 1981, Etude de l’urbanisation de la périphérie d’Abidjan : l’urbanisation de Yopougon, thèse de Doctorat 3è cycle, Université Toulouse-Jean Jaurès,France, 322 p.
  • YAPI-DIAHOU Alphonse, 1989, « Pratiques foncières en Côte d’Ivoire : manœuvres de l’Etat à l’égard des collectivités locales » in table ronde : Pluralisme juridique et pratiques sociales en Afrique noireLeiden (Pays Bas, Afrikla studie centrum Leiden), 18 p.
  • ZIAVOULA Robert Edmond, 1987, « La course à l’espace urbain : les conflits fonciers à Brazzaville », CERPAD, Université Marien-Ngouabi, Brazzaville, 29 p.



Auteur(s)

Kouassi Ernest YAO

Université Jean Lorougnon GUEDE

ernestkoissy@gmail.com

N’guessan Séraphin BOHOUSSOU

Université Alassane Ouattara

bohounse@yahoo.fr

Kouadio Yao Guerschom N’GOTTA

Université Jean Lorougnon GUEDE

ngottaguersch@gmail.com

Droit d’auteur


EDUCI

Regardsuds; Deuxième numero, Septembre 2021 ISSN-2414-4150

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