Le permis de construire, un outil réglementaire pour la fabrique d’une ville durable : le cas du District Autonome d’Abidjan (Côte d’Ivoire)

Le permis de construire, un outil réglementaire pour la fabrique d’une ville durable : le cas du District Autonome d’Abidjan (Côte d’Ivoire)

Guebri Lydie Chantal MADOU

Résumé

Le présent article vise à montrer l’importance du permis de construire dans l’aménagement du tissu urbain et pour les usagers. Pour collecter les informations, nous avons eu recours aux sources documentaires et à une enquête de terrain qui ont permis de connaître les textes de lois relatives au permis de construire, d’identifier et de localiser des bâtiments construits sans permis et d’avoir des données statistiques. Le traitement des données a permis de réaliser des cartes et graphiques et leurs analyses à travers les logiciels Arc-Gis 10.2.1 et Word. Les résultats de nos investigations révèlent que le permis de construire est une autorisation administrative qui permet de mieux structurer l’espace urbain. Cette autorisation est régie par des textes réglementaires et législatifs qui ont subi des réformes. Ils révèlent également que de mai 2016 à septembre 2020, le district autonome d’Abidjan a enregistré 8104 demandes de permis de construire dont 59% de permis municipaux et 41% de permis ministériels inégalement reparties dans les communes. Les demandes de permis rejetées représentent 36,40% du total. En outre, il existe des constructions sans permis qui exposent les usagers à divers risques, notamment des pertes en vies humaines suite à l’effondrement des bâtiments. De plus, les résultats montrent que construire sans permis entraîne une croissance anarchique de l’espace urbain et constitue une infraction passible de sanctions pécuniaires, pénales et même de démolition des constructions. Ainsi, de janvier à octobre 2014, 527 bâtiments en construction sans permis ont-ils été démolis dans la ville d’Abidjan.

Mots clés: District Autonome d’Abidjan, Permis de Construire, outil réglementaire, ville durable

Abstract

This paper shows the importance of building permit in the development of urban fabric and for users. Documentary analysis and a field survey allowed to know the laws relating to building permits, to identify and locate buildings constructed without a permit and to obtain statistical data. Data processing with Arc-Gis 10.2.1 and Word software enabled maps and graphics to be produced. The results of our investigations reveal that the building permit is an administrative authorization that allows for better structuring of urban space. This authorization is governed by regulatory and legislative texts which have undergone reforms. They also reveal that from May 2016 to September 2020, the Autonomous District of Abidjan registered 8,104 building permit applications, including 59% municipal permits and 41% ministerial permits unevenly distributed in the municipalities. Rejected permit applications represent 36.40% of the total. In addition, there are constructions without a permit which expose users to various risks, including loss of life from collapsing buildings. In addition, the results show that building without a permit leads to an anarchic growth of urban space and that is an offense punishable by pecuniary, criminal and even demolition of buildings. Thus, from January to October 2014, 527 buildings under construction without a permit were demolished in the city of Abidjan.

Keywords: Autonomous District of Abidjan, Building Permit, regulatory tool, enduring city

Introduction

Le passage de la société rurale à la société urbaine nécessite la prise de mesures idoines. C’est pour cela que la puissance publique intervient pour définir et promouvoir une politique qui puisse structurer et équilibrer les centres urbains. L’administration, pour le développement harmonieux des villes, s’est dotée de documents de planification urbaine qui ont fixé un cadre normatif de l’aménagement et de développement des espaces qu’ils couvrent. Pour montrer le rôle des documents de planification, L’urbanistique n°005 (2015, p.3) souligne : Les documents de planification ont pour but de faire la prévision et de réglementer l’occupation de l’espace urbain afin d’éviter les implantations hasardeuses, spontanées et anarchiques. Le Plan d’Urbanisme Directeur (PUD) et le Plan d’Urbanisme de détail, une fois approuvés, deviennent des actes réglementaires vis-à-vis de tous. Aucune construction publique ou privée à entreprendre dans le périmètre des plans établis, ne peut être réalisée que si elle est conciliable avec ces documents de planification. Une fois fixées les grandes lignes du devenir urbain par ces documents, de l’ouverture des sols à l’urbanisation, quelle que soit la manière dont elle se réalise, constitue le préalable au développement des villes. Elle précède en effet, leur affectation, puis l’aménagement des terrains en fonction de leur destination. Au bout de la chaîne, les règles liées au permis de construire (PC) constituent l’expression suprême de cette volonté de contrôle de l’urbanisme. Evoquant l’origine de la politique urbaine G.L.C. Madou (2019, p.75) écrit : « Dans le cadre du développement de la Côte d’Ivoire…, l’État a mis en place une politique urbaine…L’esquisse de cette politique remonte à l’époque coloniale ». Pour compléter cette tentative d’orientation et de développement urbain, le PC est institué en milieu urbain en 1965. L’administration a réglementé l’acte de construire et soumis toute nouvelle construction à l’obtention d’une autorisation préalable qui est le permis de construire. Le PC est un acte administratif unilatéral permettant à l’administration d’autoriser une construction nouvelle, une reconstruction d’un bâtiment démoli ou sinistré, des travaux sur une construction existante accompagnant ou non un champ de destination soutient Urbanisme-permis-de- construire-espace juridique notaires (2013, p.1). Le PC est une décision administrative qui a pour objet, d’autoriser certaines opérations dont il est vérifié qu’elles s’accordent avec les règles de construction et d’urbanisme, applicables au lieu prévu pour leur implantation. Toutefois, le constat est qu’en Côte d’Ivoire, des logements sont construits et des modifications sont apportées aux bâtisses sans PC. Cette situation expose les populations à de nombreux risques, à savoir, des risques de démolitions des constructions ne disposant pas de PC et des pertes en vies humaines suite à l’effondrement des réalisations sans PC. Ainsi, a-t-on enregistré de janvier à octobre 2014, 527 démolitions sur l’ensemble des 10 communes d’Abidjan pour raison de constructions sans PC dans le but de protéger les populations écrit G.L.C. Madou (2019, p. 267, Op.Cit). En outre, ces dernières années, le rythme de production de logements s’est accéléré dans la capitale avec une production annuelle de 1800 logements entre 1988 et 2010. (G.L.C. Madou (2019, p. 129, Op.Cit). Quels intérêts, risques et impacts les constructions sans permis présentent-elles pour l’espace et pour les populations ? L’objectif visé est de montrer l’importance du PC dans l’aménagement urbain et pour les usagers. Il se décline en trois objectifs spécifiques qui suivent :

  • montrer les avantages du PC dans la structuration spatiale et la règlementation sur le PC ;
  • évaluer les demandes de PC dans le District Autonome d’Abidjan et
  • faire connaître les risques et impacts de construire sans PC pour la population et sur l’évolution de l’espace

1- Matériel et méthode

La zone d’étude est le District Autonome d’Abidjan. Située au Sud-Est de la Côte d’Ivoire, il couvre une superficie de 2119 km² (Wikipédia, 2014).

Carte 1 : Présentation du District Autonome d’Abidjan

Carte 1 : Présentation du District Autonome d’Abidjan

Le District Autonome d’Abidjan regroupe 14 communes : Anyama, Bingerville, Brofodoumé, Songon et les dix communes de la ville d’Abidjan (Abobo, Adjamé, Attécoubé, Cocody, Koumassi, Marcory, Plateau, Port-Bouët, Treichville et Yopougon). Il est limité au Sud par l’océan Atlantique et respectivement par les sous-préfectures de Sikensi, Gomon, Guesseguié, Azaguié et Danguira au Nord ; Grand-Bassam, Ogwhlwapo et Alépé à l’Est ; Jacqueville, Attoutou et Dabou à l’Ouest. Les Ebrié et les Attié appartenant à l’aire culturelle des Akan- lagunaires en sont les populations autochtones, auxquelles s’ajoutent une frange importante de populations allogènes et étrangères. Estimée à 2 118 395 habitants en 1988, sa population sa population est passée à 4 707 404 habitants en 2014. Le taux d’accroissement évalué à 3,7% entre 1988 et 1998, se chiffre à 2,9% sur la période de 1998 à 2014. Le district accueille

respectivement 22% et 20,5% de la population totale ainsi que 43% et 40,8% de la population urbaine de la Côte d’Ivoire en 1988 et 2014. L’accroissement de la population entraîne l’augmentation du nombre de ménages qui est passé de 167 159 en 1988 à 1 016 386 ménages en 2014 avec une taille moyenne estimée à 4,6 (INS, 1988 et 2014). Cette population caractérisée par une forte proportion de jeunes est repartie dans divers types d’activités et regroupée dans plusieurs activités socio-professionnelles. Au niveau physique, le district a un climat subéquatorial. Les sols sont presqu’exclusivement formés par des sables moyens, latéritiques homogènes jusqu’à une profondeur de plusieurs dizaines de mètres (Bureau National d’Étude Technique et Développement (BNETD), 2007, p.122). Le relief est dans l’ensemble constitué de plaines côtières et s’élève progressivement du Sud vers le Nord. La collecte des informations s’est faite à la suite de recherche documentaire, d’enquête de terrain, via les sources audio-visuelles et l’outil Internet. La recherche documentaire a permis de consulter des thèses, textes de lois et journaux officiels qui montrent la réglementation et les réformes sur le PC. L’enquête de terrain s’est faite dans la première semaine de juillet 2018 et d’avril à juin 2019 de façon interrompue et en novembre 2020. Elle a consisté en une observation directe du terrain et en des entretiens. En effet, l’observation directe a permis d’identifier et de localiser des logements construits sans PC. En outre, la méthode d’entretien retenue est l’entretien semi-directif mené auprès du directeur du Guichet Unique du Permis de Construire (GUPC) au Ministère de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme (MCLU). Il a permis d’avoir des données statistiques relatives au PC. Au terme de nos investigations, nous avons procédé au traitement statistique et analytique des données recueillies à l’aide des logiciels ArcGis 10.2.1, Word et Excel.

2- Résultats

2.1- Le permis de construire, un document administratif de contrôle de l’utilisation des sols en milieu urbain et de structuration spatiale, soumis à une règlementation

Le PC est l’instrument principal de contrôle de l’utilisation des sols de l’administration. Il admet un objet, les textes relatifs au droit de construire visent des Buts et le PC est régi par une règlementation.

2.1.1- Le Permis de Construire, une autorisation administrative visant un objet et divers buts

Le PC est l’acte administratif par lequel l’autorité compétente autorise un pétitionnaire à construire un bâtiment à usage d’habitation ou non ou à réaliser des travaux sur une construction existante conformément aux dispositions législatives et réglementaires régissant l’utilisation des sols, l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et l’aménagement des atouts. L’obligation de demander le PC s’impose à tous.

L’objet du PC est d’autoriser certaines opérations dont il a été vérifié qu’elles s’accordent avec les règles de construction et d’urbanisme, applicables au lieu prévu pour leur implantation. L’objectif visé est d’améliorer la qualité urbaine et surtout, de sécuriser les personnes amenées à vivre dans ces bâtiments ou à les fréquenter. Le PC indique au propriétaire d’un espace à bâtir

ou d’un logement à modifier, les règles d’urbanisme et de sécurité à respecter en fonction de l’affectation de la bâtisse. Le PC a pour but de protéger la santé et la sécurité de la population et de garantir qu’il sera satisfait aux exigences en matière d’accès aux installations pour la population. Disposer d’un PC avant l’entame des constructions protège les populations à différentes échelles. D’abord, le propriétaire du logement, sa famille et ses voisins. Ensuite, les populations qui fréquentent les établissements qui reçoivent du public et enfin, les locataires des constructions destinées à location.

L’accord du PC est assujetti au respect des plans d’urbanisme et d’alignement approuvés, des règles d’urbanisme, des servitudes de salubrité, de sécurité publique, de caractère architectural de conservation des sites imposés par les lois et règlements. Il permet donc la structuration spatiale. En outre, le droit de construire est réglementé de façon étroite par un ensemble de textes dont les buts ont varié et consiste en l’assurance de la maîtrise du développement urbain ; de l’équilibre entre les zones urbaines et agricoles, les sites de logements et d’emplois…; de l’impact du bâti sur le paysage et de la spéculation foncière. Le PC est un instrument qui permet à l’administration d’organiser l’espace urbain. Il permet d’éviter des implantations hasardeuses et de réglementer l’occupation spatiale. Le PC est exigé sur l’ensemble du territoire.

En somme, le PC est un acte administratif dont l’objectif est de mieux structurer l’espace conformément aux règles et plans d’urbanisme en vigueur et de protéger la population. Toutefois, il reste soumis à une règlementation.

2.1.2- Le permis de construire, un acte administratif assujetti à une règlementation

Le PC est régi par la loi n°65-248 du 4 août 1965 et complétée par la loi n°97-523 du 4 septembre 1997 et son décret d’application n°2016-49 du 10 février 2016 modifiant les articles 13, 14, 15, 16 alinéa 2, 21 et 22 du décret n°92-398 du 1er juillet 1992 portant réglementation du PC, tel que modifié par le décret n°2014-363 du 12 juin 2014 et complété par la loi n°2019- 576 du 26 juin 2019 instituant code de la construction et de l’habitat, le décret n°2019-594 du 03 juillet 2019 portant réglementation du PC et l’arrêté interministériel n°605/MCLU/MEF/MPMBPE1 du 05 juin 2020 fixant les procédures d’instruction, délais et coûts relatifs au traitement des demandes des visas, du certificat d’urbanisme, du permis de construire et du certificat de conformité.

MCLU, Ministère de l’économie et des finances (MEF), Ministère auprès du Premier Ministre, chargé du Budget et du Portefeuille de l’État (MPMBPE).

La réglementation du PC a subi des réformes. Elle concerne la classification des projets de construction, l’instruction, les coûts, les délais de validité et le certificat de conformité. Les projets de construction sont classifiés selon la complexité et l’usage du bâtiment. La classification combine quatre critères suivants: la hauteur, le nombre de niveau, la surface d’emprise au sol et le nombre de sous-sols du bâtiment. Les constructions sont hiérarchisées en 12 classes de A à L. Les bâtiments de la classe K concernent des sites de construction complexe et particulier. La classe L prend en compte les programmes immobiliers. Les autres classes regroupent les constructions qui partent de R+1 aux bâtiments de plus de deux niveaux de sous-sol et dont la hauteur est supérieure à 200 mètres. La classe A regroupe les bâtiments qui ne nécessitent pas de PC2. Par ailleurs, les constructions sont catégorisées en fonction de l’usage du bâtiment de 1 à 14. Elles concernent les administrations, banques, bureaux et archives en passant par les bâtiments d’habitation, les installations militaires et paramilitaires et les établissements spéciaux (articles 27, 28 et 29 du décret n°2019- 594). Concernant le dossier de demande de PC, il est composé des documents suivants : le titre de propriété, l’extrait topographique de la parcelle, une photocopie de la pièce d’identité du propriétaire, les statuts de la société, l’accord préalable (pour les promotions immobilières), un certificat d’urbanisme, une étude géotechnique, une notice de sécurité incendie, les Visas Extrait Topographique (VET) de la Compagnie Ivoirienne d’Électricité (CIE), de la Société de Distribution d’Eau en Côte d’Ivoire (SODECI), de la Direction du Domaine Urbain (DDU) et de la Direction de l’Assainissement et du Drainage (DAD) (article 3, arrêté interministériel n°605/MCLU/MEF/MPMBPE). Les VET sont exigés à la suite des reformes du PC engagées pour s’assurer que les zones dans lesquelles sont localisés les terrains à bâtir sont connectées aux réseaux, sont des espaces sécurisés et respectent les normes de sécurité incendie. Selon l’article 4 dudit arrêté, à compter de la date de délivrance des visas et du certificat d’urbanisme, le pétitionnaire dispose d’un an pour déposer son dossier de demande de PC pour instruction. L’introduction de la demande par voie électronique est admise. Le dépôt est sanctionné par la délivrance d’un récépissé indiquant le délai d’instruction des documents du dossier. La procédure d’instruction du PC comprend les étapes suivantes: le dépôt du dossier de demande au GUPC (Abidjan) et aux services des guichets déconcentrés (autres localités), l’inspection obligatoire du site du projet de construction, l’instruction de la demande par la commission du PC et l’élaboration du projet d’arrêté suivie de sa signature par l’autorité compétente. Les délais d’instruction des dossiers vont de 50 à 100 jours et les coûts de 94 000 à 1 600 000 francs CFA francs CFA pour les classes B à K. Pour la classe L, le délai d’instruction est de 100 jours. Cependant, les coûts sont de 100 000 francs CFA + 15 000 francs CFA par bâtiment construit (article 12, arrêté interministériel n°605/MCLU/MEF/MPMBPE). L’arrêté de délivrance du PC est pris sur avis conforme du GUPC par le Maire3 pour les projets de construction des classes B à F et par le Ministre de la construction pour ceux des classes G à L (article 40, décret n°2019- 594). Lorsqu’il y a lieu de sursis à statuer, les décisions sont prises par le Ministre de la construction selon la loi n°62-253 du 31 juillet 1962. Si la délivrance du PC relève de la compétence du Maire, en cas de désaccord, la décision définitive incombera au Préfet. En outre,

2Il s’agit des logements individuels et familiaux implantés en zone rurale ou dans des lotissements dont le règlement approuvé porte dispense pour ce type de de logements.

3Cette autorisation leur est donnée par le décret n°2005-261 du 21 juillet 2005 fixant en matière d’urbanisme et d’habitat, les modalités d’application de la loi n°2003-208 du 7 juillet 2003, portant transfert et répartition de compétences de l’État aux collectivités

l’administration peut refuser, octroyer ou assortir l’octroi de prescriptions. Les décisions portant refus du PC ou sursis doivent être motivées. En outre, le délai de validité du PC est d’un an à compter de sa délivrance. Il devient non valide, si les constructions ne sont pas entreprises dans ce délai ou si les travaux sont interrompus pendant au moins deux années consécutives. Le titulaire du PC périmé doit alors faire une nouvelle demande en y joignant un jet du dossier du permis délivré au départ. Le délai peut être cependant, prolongé d’une année supplémentaire sous réserve de déposer sa demande dans le service qui a délivré ledit permis. Après achèvement des travaux, le Certificat de Conformité (CC) doit être délivré. Il doit être demandé conjointement avec le PC. Le CC atteste la conformité des travaux au PC, aux plans et règles d’urbanisme. Il est établi et délivré par le Directeur du GUPC. Le délai de délivrance est de 15 jours à partir de la date de dépôt de l’attestation du certificat de conformité ou du rapport de fin de chantier. Ce délai passé, le CC reste acquis. En cas de refus motivé de sa délivrance, le demandeur doit faire des travaux de récolement et introduire une nouvelle demande. Le CC vaut permis d’habiter pour les constructions destinées à l’habitation et autorisation d’admission du public ou du personnel pour celles destinées au commerce ou à l’industrie (articles 71 à 81 dudit décret). Au total, le PC est obligatoire pour les constructions dont il est exigé. Il obéit au respect de certaines exigences. Les travaux de construction achevés, l’administration doit s’assurer de la conformité des travaux au PC, sanctionnée par la délivrance du Certificat de Conformité. Mais qu’en est-il du nombre des demandes de PC dans le District Autonome d’Abidjan?

2.2- Des demandes de permis de construire variant d’une commune à une autre dans le District Autonome d’Abidjan et des rejets en grand nombre

De 2016 à 2020, le GUPC a enregistré des milliers de demandes de PC pour le District Autonome d’Abidjan dont le nombre et les demandes refusées varient selon les communes.

2.2.1- La variabilité des demandes de permis de construire par commune

Les demandes de PC sont inégalement réparties sur l’ensemble du district. Nous avons établi cinq classes en fonction des demandes des communes.

Demandes de PC dans le District Autonome d’Abidjan de mai 2016 à Septembre 2020

Carte 2: Demandes de PC dans le District Autonome d’Abidjan de mai 2016 à Septembre 2020

Sur un total de 8104 demandes de PC, Cocody est en tête avec 57% (4618 demandes), suivie par Bingerville, Yopougon et Abobo avec respectivement 8,51%, 8,40%, 6,25% des demandes. Avec 0,33% des demandes, Attécoubé a le taux le plus bas. Cocody occupe la première place à cause de sa disponibilité foncière et le fait qu’elle est mieux fournie en équipements et infrastructures. Attécoubé ne disposant pas d’espace d’extension parce que coincée entre Adjamé, Plateau et Yopougon a le taux le plus faible. En outre, les demandes octroyées et refusées varient par commune. Par ailleurs, selon les catégories de PC, les demandes varient.

Figure réalisée à partir de nos enquêtes au GUPC, novembre 2020

Source : Figure réalisée à partir de nos enquêtes au GUPC, novembre 2020

Figure 1 : Demandes de PC ministériels et municipaux dans le District Autonome d’Abidjan de mai 2016 à septembre 2020

Les demandes de PC municipaux représentent 59% (4781) et ceux de PC ministériels 41% (3323) de l’effectif, toutefois, inégalement distribuées sur les années. 2017 et 2018 enregistrent les forts effectifs avec respectivement 1298 et 1103 demandes de PC municipaux contre 837 et 651 demandes de PC ministériels.

En somme, de 2016 à 2020, la répartition des demandes de PC dans le District Autonome d’Abidjan est inégale. Mais qu’en est-il de la suite donnée aux demandes ?

2.2.2- De nombreuses demandes de PC rejetées pour dossiers incomplets

De mai 2016 à septembre 2020, les actes de PC refusés sont en grand nombre.

Figure réalisée à partir de nos enquêtes au GUPC, novembre 2020

Source : Figure réalisée à partir de nos enquêtes au GUPC, novembre 2020

Figure 2 : Demandes de PC signées et refusées de mai 2016 à septembre 2020 dans le District Autonome d’Abidjan

Sur 8104 demandes réceptionnées, les actes signés représentent 63,60%, soit 5153 demandes et celles rejetées, 36,40%, soit 2951 demandes. Les rejets des demandes de PC sont motivés par des dossiers incomplets. Au total, les demandes de PC dans le District Autonome d’Abidjan sont nombreuses. Toutefois, les demandes de PC municipaux sont supérieures à celles des PC ministériels et le nombre de PC refusé est également considérable. Mais quels sont les inconvénients des constructions sans PC.

2.3- Des construction sans permis, exposition des populations à des risques, source de croissance anarchique de l’espace urbain et passibles de sanctions

Toutes les constructions sans PC exposent les futurs occupants de ces logements à de nombreux risques à diverses échelles.

2.3.1Des constructions et des modifications de bâtisses sans Permis de Construire

Des bâtisses existantes subissent des modifications sans que les constructeurs ne disposent préalablement de PC.

MADOU, nos enquêtes, juin 2019

Cliché : MADOU, nos enquêtes, juin 2019

Photo 1: Surélévation de logement

La photo 1 est un logement déjà habité situé au quartier Maroc (Yopougon). Le logement subit des modifications sans obtention d’un PC comme l’indique l’écriteau mentionné en date du 17 juin 2019, or la loi sur le PC stipule que toute modification d’une construction existante est assujettie à l’obtention d’un PC préalablement. Le constructeur expose les futurs occupants des niveaux supérieurs, les voisins, les piétons et les véhicules qui passeront à proximité à des risques d’effondrement, car le bâtiment est situé le long d’une voie qui est beaucoup fréquentée. Il peut y avoir également des risques d’incendie parce que le plan d’électrification du logement est conçu en fonction de son plan élaboré au préalable et attesté par le PC pour la zone dans laquelle il doit être implanté. Par ailleurs, il y a de nouvelles constructions sans PC.

Cliché : MADOU, nos enquêtes, juillet 2018                Cliché : MADOU, sources audio-visuelles, 22 avril 2020

Photo 2: Immeuble en construction                                        

Photo 3: Immeuble effondré

La photo 2 est un immeuble en construction localisé à la Riviera-Palmeraie à Cocody. Le propriétaire de ce bien immobilier fait courir divers risques aux futurs locataires et à leurs familles respectives, car la construction se fait sans PC et cela est transcrit sur le mur en date du 28 juin 2018. En effet, la construction des immeubles obéit au respect de plusieurs règles de sécurité qui sont: l’étude du sol qui permet de savoir si le sol devant abriter la bâtisse est capable de supporter son poids, les fondations à réaliser pour que le bâtiment puisse tenir en fonction de la qualité du sol et du nombre de niveau que l’immeuble devra comporter et la qualité des matériaux. Ces différents éléments à prendre en compte avant l’entame des immeubles permettent d’éviter leur effondrement. La photo 3 montre un immeuble effondré à Abatta,

(Bingerville) le 22 avril 2020. Le bilan est de neuf blessés légers (source audio-visuelles 22 avril 2020). Les secours sont dans les décombres à la recherche de personnes à sauver. À l’origine de l’effondrement, certainement la défectuosité et la qualité des matériaux de construction.

Par ailleurs, de 2013 à 2018, nous avons enregistré dans le District d’Abidjan, l’effondrement de 9 immeubles à Abobo, Cocody, Koumassi et Yopougon. Seul un immeuble avait un PC, mais ne respectait pas les dispositions requises par le PC (Ministre de la construction et de l’urbanisme, 28/01/2020, sources audio-visuelles, Op.Cit). En outre, le 20 décembre 2019, un immeuble de R+4 s’est écroulé dans le quartier Plateau-Dokui (Cocody) et en octobre 2020 au quartier Maroc (Yopougon), un immeuble de R+4 en construction s’est effondré sur le local qui lui est contigu faisant 2 morts. C’est en réponse à cette situation que l’article 52 alinéa 2 du décret n°2019-594 du 03 juillet a introduit le recours obligatoire aux services d’un ingénieur- conseil ou d’un bureau de contrôle agréé, pour le suivi des travaux de l’ouvrage. C’est l’une des conditions pour que la demande de PC soit instruite pour les projets de grande envergure afin d’intégrer la gestion des risques pendant la durée des travaux.

En somme, le PC est un document administratif protecteur des populations lorsque les usagers en disposent avant les constructions. Cependant, construire sans PC expose les populations à plusieurs dangers. Mais quel est l’impact des constructions sans PC sur l’espace urbain et à quels risques les constructeurs sans PC s’exposent-ils.

2.3.2Des constructions sans permis, source de croissance anarchique de l’espace urbain du District Autonome d’Abidjan

Construire sans permis entraîne une évolution spatiale anarchique de l’espace urbain. L’espace évolue sans respect des normes en matière d’urbanisme. Le PC reste en effet, l’acte administratif de contrôle de l’urbanisme, de structuration de l’espace et visant le respect du PUD et du plan d’urbanisme de détail. Or à Abidjan, selon les propos du Ministre de la construction que nous rapportons, moins de 60% des constructions disposent au préalable d’un PC avant l’exécution des travaux. Dans ces conditions, il demeure moins sûr que l’urbanisation soit contrôlée. Nous assistons donc à une implantation hasardeuse des bâtisses, à une occupation anarchique et spontanée de l’espace urbain, au non-respect du principe de l’alignement, du Coefficient d’Occupation au Sol (COS) des bâtisses, de l’espace à laisser entre les constructions et les voies publiques et pour les espaces verts, mieux, à une juxtaposition des bâtisses sans réelle conception de l’espace urbain. Les constructeurs font ainsi fi de l’aspect esthétique et environnemental que doit prendre en compte toute construction. De plus, les constructions sans PC contribuent à la croissance spatiale rapide d’Abidjan dont la tâche urbaine est passée de 3685 hectares en 1965 à 39 877 hectares en 2014 (GLC Madou, 2019, p.292, Op.Cit). Pour remédier à cela, l’administration publique a entrepris diverses réformes sur le PC. Toutefois, cela ne résout pas durablement le problème, car la complexité, les délais et les coûts de la procédure d’obtention du PC sont les raisons évoquées pour expliquer les constructions sans PC bien que la loi prévoit des sanctions pour les contrevenants. Pour produire des villes durables, il serait indéniable de mener des enquêtes auprès des populations afin de prendre en

compte leurs aspirations et non leur imposer des textes dont l’application rencontre des difficultés.

2.3.3- Des constructions sans permis ou respect des prescriptions du PC passibles de sanctions

Entreprendre une construction sans PC constitue une infraction passible de sanction, à moins que la construction en soit exemptée.

Figure réalisée à partir de GLC MADOU, 2019, p.267

Source : Figure réalisée à partir de GLC MADOU, 2019, p.267

Figure 3 : Bilan des démolitions des constructions sans PC dans les 10 communes d’Abidjan de janvier à octobre 2014

Sur 527 bâtiments en construction sans PC démolis à Abidjan de janvier à octobre 2014, Cocody est en tête avec un total de 86, suivie par Yopougon, Abobo et Port-Bouët avec respectivement 73 et 68 démolitions. Ces communes sont les zones périphériques qui ont la faveur de l’intense activité de production de logements. Plateau, Treichville et Adjamé ont les effectifs les plus bas avec dans l’ordre 07, 27 et 30 démolitions, car elles sont le noyau central de l’agglomération. Hormis les démolitions, les contrevenants s’exposent à une peine d’emprisonnement d’un à six mois, portée au double en cas de récidive. À cela s’ajoutent, des amendes administratives. En effet, pour les bâtiments à usage d’habitation, de bureau ou de commerce, les amendes sont respectivement de 12 500 et 15 000 francs CFA par m² hors œuvre de tous les planchers et de 20 000 francs CFA pour les bâtiments industriels. Lorsque les travaux sont poursuivis au mépris de l’arrêt des travaux ordonné par les services compétents, des amendes administratives sont également infligées aux contrevenants fixées respectivement à 15 000, 20 000 et 25 000 francs CFA par m² hors œuvre de tous les planchers pour les bâtiments suscités. En outre, lorsque la formalité d’affichage sur le terrain du panneau de chantier n’est pas observée, une amende administrative de 100 000 francs CFA est fixée (articles 519, 523, 524, 525 et 526, loi n°2019- 576 du 26 juin 2019). En somme, construire sans PC a de nombreux impacts négatifs.

3.- Discussion

Au terme de ce travail dont l’objectif visé est de montrer l’importance du PC dans l’aménagement urbain et pour les populations, les points à discuter sont le rôle et la réglementation du PC, la variabilité des demandes de PC en fonction des communes et les sanctions encourues par les constructeurs ne disposant pas de cette autorisation de construire. Le PC est un acte administratif de contrôle de l’utilisation des sols en milieu urbain, de structuration spatiale et réglementé. Il est exigé dans divers pays d’Afrique occidentale. Dans le cas du Sénégal, pour montrer l’objet et les buts visés par le PC, le Journal Officiel de la République du Sénégal (15/02/2010, p.10) évoquant l’article 71 de la Loi n°2008-43 du 20 août 2008 dit : L’autorisation de construire est faite sur la base des règles et servitudes fixées par les plans d’urbanisme applicables à une zone donnée et concernent le prospect, le coefficient d’occupation du sol, la hauteur, la localisation, la nature, le volume, l’aspect architectural des constructions et leur intégration dans l’environnement ; des normes en vigueur en matière d’espaces verts, de parkings, d’équipements collectifs privés ou publics ; des dispositions législatives et réglementaires en vigueur en matière de sécurité, de santé, d’hygiène et d’environnement. Pour montrer le caractère obligatoire du PC il ajoute : Nul ne peut entreprendre, sans autorisation administrative, une construction ou apporter des modifications à des constructions existantes sur le territoire des communes. Cette obligation s’applique à tous : services publics, concessionnaires de services publics de l’État, départements, communes personnes privées. De plus, le PC obéit à une réglementation. Concernant la composition des dossiers de demande de PC dans le cas du Bénin, l’article 16 (Décret n°2014-205 du 13 mars 2014, p.11-13) souligne : Le dossier de demande de PC comporte diverses pièces : formulaire administratif, les devis descriptif et estimatif… Pour les établissements recevant du public et les bâtiments de grandes envergures, il est exigé un rapport d’étude de sols réalisé et signé par un laboratoire agréé ; les notes de calcul des structures réalisées et signées par un ingénieur en génie civil ; le rapport sur l’étude de sécurité-incendie et risques de panique ; la description des facilités offertes aux personnes à mobilité réduite et des pièces graphiques. Des pièces complémentaires sont demandées en fonction de la situation et nature du projet. La classification des projets de construction a connu une évolution en Côte d’Ivoire. Pour le montrer, GLC MADOU (2019, p.253, Op.Cit) écrit : L’article 14 nouveau alinéa 4 du décret n° 2016-49 du 10 février 2016 établit cinq classes en fonction de l’importance des projets. Parlant de l’instruction des projets de construction au Bénin, l’article 20 (Décret n°2014-205 du 13 mars 2014, p.14) stipule : La demande de PC est instruite par la commission communale ou départementale du PC lorsque le territoire abritant les demandes est couvert par un document d’urbanisme régulièrement approuvé et par la commission nationale du PC, s’il s’agit des constructions à caractère national. Pour parler du délai de délivrance du PC en Côte d’Ivoire,

G.L.C MADOU (2019, p. 263, Op.Cit) écrit: Les délais de délivrance du PC sont passés de 475 jours à 76 jours, suite aux réformes du PC, faisant bénéficier le pétitionnaire de 399 jours d’attente. Elle ajoute : « Ce sont ces longs délais qui poussent certains demandeurs de PC à construire sans cet acte administratif sans toutefois les dédouaner en le disant ». Concernant le coût des demandes de PC, au Bénin, l’article 22 (arrêté interministériel n°031 portant modalités d’application du Décret n°2014-205 du 13 mars 2014, p.48) mentionne : Les frais

d’étude sont fixés par catégorie de bâtiments. Ils vont de 150 à 250 francs CFA par m² hors œuvre de tous les planchers respectivement pour les bâtiments à usage d’habitation, de bureaux ou de commerce et pour les bâtiments industriels et à 1000 francs CFA pour les bâtiments appartenant à des États étrangers et organisations internationales. En Côte d’Ivoire, les coûts ont changé. GLC MADOU (2019, p.261-262) qui le montre dit: Selon l’article 33 de l’arrêté interministériel n°280/PM/CAB/ du 12 avril 2014 portant fixation des délais, coûts et procédures applicables au PC, le coût total du PC ministériel est fixé à 405 000 francs CFA et celui du PC municipal est de 355 000 francs CFA dont 156 000 francs CFA de frais annexes. Sur la délivrance du PC au Bénin, les articles 26, 27 et 29 (Décret n°2014-205 du 13 mars 2014, p.17-18) indiquent : Le PC est délivré par le Maire. Celui-ci peut rejeter la demande ou imposer un sursis à statuer notifiée au pétitionnaire, mentionnant les motifs réglementaires qui la fondent. Toutefois, si dans un délai de 30 jours ouvrés prorogé à 45 jours il n’a pas de suite à sa demande de PC, il bénéficie d’un permis tacite. Le PC a une validité de quatre ans au bout desquels les travaux de construction doivent être achevés. Ce délai peut être est prorogé d’un an au maximum. (Article 37, Décret n°2014-205 du 13 mars 2014, p.23). La fin des travaux est sanctionnée par un certificat de conformité. Dans le cas du Sénégal, l’article 73 de la Loi n°2008-43 du 20 août 2008 (Journal Officiel de la République du Sénégal, (15/02/2010, p.10) écrit : La déclaration attestant la fin des travaux certifiés conformes demeure obligatoire et est élaboré par le maître d’œuvre de la construction ou l’entrepreneur. Elle est adressée à l’autorité compétente qui s’assure de la conformité des travaux aux dispositions de l’autorisation de construire. Si les travaux sont jugés conformes à ces dispositions, un certificat de conformité est délivré par le Maire ou le Président du conseil rural sinon, il est refusé et l’autorité peut ordonner toute les modifications nécessaires. Par ailleurs, les demandes de PC varient d’une commune à une autre dans le District Autonome d’Abidjan et les rejets sont en grand nombre. Ces constats sont également faits dans d’autres pays d’Afrique de l’Ouest. Au Sénégal, prenant l’exemple de trois départements M. SOW (2010, p.194-195) souligne : À Guédiawayé, Pikine et Dakar, les demandes de permis plafonnent autour de 3000 unités par an en moyenne entre 1999 et 2006. Toutefois, l’évolution se fait en dents de scie pendant la période dans chaque commune. Concernant le taux de refus, des disparités existent entre les départements. Ils sont estimés à 21% et 58% entre 2000 et 2006 À Guédiawayé et Pikine. En revanche, Dakar enregistre un taux de refus de 16% en moyenne de 1997 à 2006. En outre, construire sans permis expose les populations à des risques et constitue une infraction passible de sanctions. Les constructions sans PC ou les irrégularités du PC ne sont pas exclusives à la Côte d’Ivoire. Au Bénin les articles 55 et 56 (Décret n°2014-205 du 13 mars 2014, p.27) stipulent : La construction d’un bâtiment sans PC est sanctionnée par l’arrêt des travaux et une amende d’un montant de 1500 à 2500 francs CFA par m² hors œuvre de tous les planchers pour les bâtiments à usage d’habilitation, de bureaux ou de commerce et les bâtiments industriels respectivement. Les architectes, ingénieurs, entrepreneurs sont frappés des mêmes sanctions, sauf lorsque des preuves écrites existent qu’ils ont bien informé le maître d’ouvrage de l’obligation d’obtenir un PC. L’inobservation de la formalité d’affichage sur le chantier d’un panneau indiquant des informations sur le maître d’ouvrage et le PC est sanctionnée par l’arrêt des travaux et une amende de 100 000 francs CFA.

Conclusion

En conclusion, le PC est exigé avant l’entame de toute construction et modification de bâtiment. Le PC est un document administratif permettant de mieux structurer l’espace urbain. Il est régi par une réglementation qui pend en compte la classification, les éléments constitutifs du dossier, l’instruction, les coûts et le délai de validité. Dans le District Autonome d’Abidjan, la répartition des demandes de PC est inégale dans les communes. Les demandes de PC rejetées représentent un peu plus du tiers des demandes. En outre, il existe de nombreuses constructions ne disposant pas de cette autorisation avant l’entame des travaux, faisant ainsi courir des risques énormes aux populations et contribuant à une croissance anarchique de l’espace urbain. Toutefois, les contrevenants aux dispositions requises par la loi sur le PC s’exposent à des sanctions.

Références bibliographiques

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Journal officiel de la République de Côte d’Ivoire n° spécial du vendredi 11 mars 2016.

MADOU Guebri Lydie Chantal, 2019, Politique du logement et dynamique de l’espace urbain à l’Est de la commune de Cocody, Abidjan, Université Félix Houphouët-Boigny, IGT, 480 pages.

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Webographie

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Wikipédia, 2014, https://fr.m.wikipedia.org/wiki/Abidjan, consulté le 17 juillet 2018

Auteur(s)


Guebri Lydie Chantal MADOU

Docteur

Université Félix HOUPHOUET-BOIGNY

lydiechantalmadou@hotmail.fr

Droit d’auteur


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