Dynamique foncière

regards

Dynamique foncière et mutations spatiales dans la Commune d’Akpro- Missérété au sud du Bénin

1Adrien C. DOSSOU-YOVO, Aser Zinsou Simon HONVO

Resumé :


La croissance démographique et la dynamique migratoire ont provoqué une extension spatiale et une dynamique urbanisante de la Commune d’Akpro-Missérété. La forte pression sur les parcelles donne lieu à une poussée de constructions d’habitations changeant ainsi les fonctions de la terre. La présente étude vise à analyser les dynamiques foncières résultant de la gestion des terres dans la Commune d’Akpro-Missérété. L’approche méthodologique adoptée est basée d’une part sur la spatialisation de la valeur vénale des terres dans la commune d’étude, sur la l’analyse diachronique de l’occupation des terres et le calcul de l’indice de vitesse d’urbanisation en vue d’identifier les arrondissements les plus urbanisés grâce à l’interpolation des données par kriging dans l’environnement de Arcgis 10.4. Les résultats obtenus montrent que la dynamique foncière dans la commune d’Akpro-Missérété s’est caractérisée par une forte pression sur les terres à vocation agricole, par des changements profonds dans les modes d'usage de la terre et ses fonctions. Il s’en suit une accélération des transactions foncières à des fins de construction et de spéculation, le développement du morcellement des terres, toute chose favoriser par les opérations de lotissement et de recasement anarchiques. Ainsi, la superficie des agglomérations a connu une nette progression passant de 575 ha à 2312 ha de 2002 à 2016 soit une augmentation de la superficie des agglomérations de 1737 ha en l’espace de 14 ans.

Mots-clés : Commune d’Akpro-Missérété, dynamiques foncières, spéculation, transaction foncière

 

Introduction

Vers la fin du XXe siècle, la mondialisation a entraîné dans son sillage des projets, voire des intimations de réformes de la « gouvernance » des États, véhiculés par la Banque mondiale et divers organismes internationaux de coopération au développement. C'est ainsi qu'émergent les politiques de décentralisation dans les pays du tiers-monde (E. Touré, 2009, p.15). Tout au long des années 1990 jusqu’au début des années 2000, la décentralisation, reconnue, dans de nombreux pays africains, comme un des éléments clés du processus de réforme du secteur public, est souvent associée à la démocratisation et à la bonne gouvernance (G. K. Nyassogbo, 2003, p. 88). Elle se traduit par le transfert de pouvoir et de compétences à des collectivités territoriales. Ainsi, les Etats fédéraux et les Etats unitaires décentralisés ont transféré à leurs collectivités locales certaines compétences qui jusque-là étaient dévolues à l’Etat. C’est dans cette perspective que la gestion du foncier fut décentralisée au niveau des échelons territoriaux (P. J. Diatta, 2013, p. 7).

En Afrique de l’Ouest, la gestion foncière est considérée comme la voie à suivre par nombres d’acteurs. Le Niger a, par exemple, mis en place depuis plus d’une décennie un système original de gestion locale du foncier rural avant même le processus de décentralisation. Il a alors procédé à une réforme de son système foncier. L’objectif poursuivi par cette réforme est la sécurisation effective des producteurs ruraux et la création d’un environnement de gestion locale concertée des ressources naturelles (Kandine, 2009, p 17).

En 2007, particulièrement au Benin le gouvernement a adopté une nouvelle législation foncière rurale, qui met en place un dispositif communal de gestion foncière articulé au niveau communal et villageois, autour de la formalisation des droits fonciers via le dispositif des Plans Fonciers Ruraux (A-C. Moalic, 2014, p. 2). Ainsi, par cette initiative, le gouvernement entend donner une orientation à la gestion spatiale et réorganiser l’occupation du sol. Cela est d’autant plus important que le foncier étant un enjeu économique et politique majeurs du fait qu’il est au cœur des politiques agricoles, de développement rural et d’aménagement urbain (P. Lavigne Delville et A. Durand Lasserve, 2008, p. 7). La gouvernance foncière doit ainsi permettre de réguler la concurrence autour du foncier et donc limiter les dérives de toutes sortes dans la gestion foncière (corruption, spéculation, contestations illégitimes, expropriations arbitraires, etc.) (S. M. Seck et Traoré, 2013, p.14) et favoriser une planification spatiale efficace. Ceci dans un contexte d’urbanisation qui se manifeste sans que l’on puisse être à même de contrôler ses conséquences en matière de surconsommation d’espace, de croissance des coûts de desserte par les réseaux d’équipements et de services, de détérioration de l’environnement naturel et de dégradation de la qualité des cadres de vie (Gnèlé et al., 2012, p 234).

Depuis des décennies, la commune d’Akpro-Missérété connait une croissance urbaine, démographique et spatiale à un rythme exponentiel sans précédent. Cette croissance spatiale rapide de la commune s’étale beaucoup plus en surface et provoque des conséquences sur l’organisation de l’espace, car les autorités compétentes en planification n’ont pas toujours réussi à l’équiper en outils de planification spatial. Les opérations de lotissement initiées depuis plusieurs années en vue de régulariser l’exploitation du patrimoine foncier de la commune et de planifier les mutations spatiales provoquées par cette dynamique foncière peine à réguler l’étalement urbain. Au regard de ces constats, il est opportun de savoir pourquoi les opérations de lotissements n’arrivent pas à réguler la dynamique foncière ? Autrement dit quelles sont les déterminants de la dynamique foncière dans la commune d’Akpro-Missérété ?

En réponse à cette préoccupation, cette recherche se propose d’étudier la dynamique foncière et les mutations des fonctions des terres de la commune, en vue d’analyser grâce au Système d’Information Géographique (SIG), les variations de l'indice de vitesse d'urbanisation à l’échelle du secteur d’étude. Cet article est structuré en trois axes essentiels : le matériel et les méthodes, les résultats et la discussion.

1.Présentation du secteur d’étude

La commune d’Akpro-Missérété est située au sud-est du Bénin dans le département de l’Ouémé. Elle est localisée entre 6°29’53’’ et 6°38’50’’ de latitude nord et entre 2°33’30’’ et 2°37’56’’ de longitude est (Carte 1).

Carte 1 : Situations géographique et administrative de la commune d’Akpro-Missérété

L’analyse de la carte 1 montre que cette commune est limitée au sud par les communes de Porto-Novo et des Aguégués ; au nord par les communes d’Adjohoun et de Sakété ; à l’est par la commune d’Avrankou ; à l’ouest par la commune de Dangbo. Elle couvre une superficie de 80 Km2 soit 0,071 % de la superficie nationale (Honvo, 2018). Sur le plan administratif, elle est administrée aujourd’hui par un Maire élu et compte 44 villages et quartiers de villes répartis en 05 arrondissements. Il s’agit des arrondissements de Gomè-Sota, Katagon, Vakon,

Zoungbomè et Akpro-Missérété (INSAE, 2013). Elle est traversée par la Route Inter-Etat n°1, ce qui constitue un atout pour les échanges divers.

La commune d’Akpro-Missérété partage avec le Département de l’Ouémé, un climat subtropical à deux saisons de pluie et deux saisons sèches. La grande saison de pluie va de Mars à Juillet et permet une culture de premier cycle, tandis que la petite saison de pluie qui permet une culture de deuxième cycle va de Septembre à Novembre. Au cours des deux saisons de pluie, il est généralement enregistré une pluviométrie annuelle voisine de 1100 à 1300 mm. C’est une région assez favorable à l’installation humaine. Cette commune a connu un taux de 4,23 % de 2002 à 2013.

La figure 1 présente l’évolution de la population de la commune d’Akpro-Missérété entre 1979 et 2018.

L’analyse de la figure 1 révèle que la population de la commune passe de 39291 habitants en 1979 à 52885 habitants en 1992 soit une augmentation de 13594 habitants en une période de 13 ans. De même, la population de la commune qui était de 72652 habitants en 2002 passe à 127249 habitants au dernier recensement de 2013 soit une augmentation de 54597 habitants en une période de 11 ans et à 152066 habitants en 2018 (projection démographique) et suit un rythme exponentiel avec y = 26673e0,3585x. Cette évolution démographique est le fruit de la natalité mais aussi le résultat d’une immigration nigériane d’intérêt commercial en direction du Bénin.

2.Matériel et méthodes

2.1.Travaux de terrain

Dans le but de disposer des données fiables, une enquête socio-économique est réalisée dans les chefs lieu d’Arrondissement de la commune. Elle a permis de collecter des informations relatives à l’historique de peuplement du territoire de la commune et aux outils de planification spatiales élaborés par les autorités communales. Les autres informations collectées sont liées aux caractéristiques de la dynamique démographique d’Akpro- Missérété ; aux problèmes découlant des formes d’occupation humaine ; aux modes de gestion et d’accès à la terre ainsi qu’à la valeur vénale des terres.

2.1.1.Techniques et outils de collecte des données

Les outils de collecte des données utilisés sont des guides d’entretien qui ont permis d’animer les focus group et des entretiens individuels, et un questionnaire structuré qui a permis de collecter des données quantitatives. Les informations relatives à la transmission intergénérationnelle de la terre qui ont été recueillies ont permis de cerner la dynamique foncière dans le temps et dans l’espace. L’échantillon d’enquête est estimé à cent quatre- vingt-cinq (185) personnes et concerne les entretiens individuels avec les propriétaires terriens. Il a été constitué à l’aide de la technique de choix raisonné.

A cet effet, les coordonnées géographiques de quelques agglomérations ont été levées au moyen d’un GPS de marque Garmin Etrex 10 pour la vérification de la classification colorée ayant permis de réaliser les cartes d’occupation du sol. Elles sont complétées par le plan parcellaire des zones loties de l’arrondissement d’Akpro-Missérété centre. Les données ainsi compilées ont subi des traitements statistiques et cartographiques, grâce au tableur Excel et au logiciel d’analyse SIG ArcGIS 10.4.

2.1.2.Méthodes de traitement des données

Le traitement des données a concerné principalement la codification et le dépouillement des fiches d’enquêtes, des guides d’entretien et des grilles d’observation. Les fiches d’enquête ont été traitées manuellement. Par ailleurs le logiciel Excel 2017 a servi à élaborer les tableaux et à construire les graphiques.

2.1.2.1.Méthodes d’analyse de la dynamique démographique

Pour analyser l’évolution de la population, différentes estimations sont réalisées. Ces estimations reposent sur les hypothèses ci-après :

          • L’effectif de la population de 2013 est obtenu à partir des résultats du quatrième Recensement Général de la Population et de l’Habitation (RGPH4) réalisé en mai 2013 par l’Institut National de la Statistique et de l’Analyse Economique (INSAE).

          • Pour le calcul du taux d’accroissement intercensitaire entre 2013 et 2025 au niveau de chaque commune, l’hypothèse d’augmentation de la population selon une progression géométrique fixe a été retenue. Ceci renvoie à la formule :

Pt = P0 (1+ r)t

P0 = la population au début de période (année 2002) ; t = la période comptée en année

r = le taux annuel d’accroissement ; Pt = la population à la fin de la période (2018 ; 2025).

2.1.2.2.Analyse diachronique de l’occupation des terres

Cette analyse sera faite à partir des cartes d’occupation des terres établies à partir de l’interprétation des images LANDSAT TM 2002 et 2016. L’analyse va consister à comparer les cartes de l’occupation du sol entre 2002 et 2016 afin d’apprécier la dynamique des bâtis dans cette commune.

2.1.2.3.Méthodes de détermination de la fréquence des modes d’accès à la propriété foncière

 Pour déterminer la fréquence de chaque mode d’accès à la propriété foncière dans le secteur d’étude, la formule suivante sera utilisée :

Fi : la fréquence selon le mode d’accès ;

ni : le nombre d’enquêtés ayant accédé à la propriété foncière suivant tel ou tel mode ; N : le nombre total d’accès à la propriété foncière par les enquêtés.

2.1.2.4.Méthodes de détermination du prix moyen des parcelles

 Les prix moyens desdites parcelles ont été calculés suivant la formule :

Les résultats sont présentés sous forme de graphiques, lesquels ont favorisé les comparaisons et les analyses approfondies afin de dégager les grandes tendances.

2.1.2.5.Méthode d’analyse de la dynamique des valeurs vénales

Pour appréhender l’évolution des valeurs vénales du foncier dans le secteur d’étude, les valeurs vénales moyennes du foncier par unité de superficie et par intervalles de temps (3 ans) sur une période de dix ans (2006-2016) ont été calculées grâce au protocole suivant :

Avec n : nombre de parcelles dont les prix d’achat ont été utilisé pour le calcul.

Vvm : valeurs vénales moyennes.

L’unité géographique choisie pour l’application de ce protocole, est l’arrondissement urbain car des écarts importants ont été relevés entre les prix de biens fonciers d’un arrondissement à un autre. Les Vvm calculées ont permis d’apprécier l’évolution du prix du foncier sur la période 2013-2018 selon les localités du secteur de recherche.

2.1.2.6.Indice de vitesse d’urbanisation

Les résultats de chacune des données statistiques traitées en entités vectorielles ont permis de calculer automatiquement l’indice de vitesse d’urbanisation pour chaque arrondissement. Cet indice se base sur les surfaces construites cumulées sur une unité d'espace et permet de dégager le profil de rapidité d’urbanisation sur une période donnée (Rousseaux, 2009). Il permet de classer les unités d’analyse pour avoir une typologie cartographique. La réalisation se fait de façon automatique à l'aide des données vectorielles. Ces données ont été interpolées par krigeage ordinaire en vue de l’appréciation de la dynamique urbaine dans le milieu d’étude. La traduction numérique de cette application donne la formule suivante :

Avec :

Compte-tenu des résultats obtenus, les unités spatiales d'analyse choisie ont été classées en trois catégories :

          • espace à forte vitesse d'urbanisation,

          • espace à moyenne vitesse d'urbanisation et

          • espace à faible vitesse d'urbanisation.

Ces différentes méthodes ont rendu possible l’analyse des dynamiques foncières et les mutations spatiales dans la commune d’Akpro-Missérété.

3. Résultats

3.1.Dynamique foncière dans la commune d’Akpro-Missérété

3.1.1.Des acteurs au service d’une dynamique foncière

Les divers acteurs locaux de la gestion foncière dans la commune d’Akpro-Missérété sont entre autres le Maire, le Chef d’Arrondissement, le Chef Quartier, les géomètres et les démarcheurs. Suivants la Loi n° 97-029 du 15 janvier 1999 portant organisation des communes en République du Bénin (articles 38 à 81) et le décret n°2001-414 du 15 octobre 2001 fixant le cadre général du règlement intérieur du conseil communal ; le Maire est l’organe exécutif de la commune. En matière foncière, le maire est chargé de la gestion de l’information foncière (service domanial) ; la création de la procédure de lotissement conformément au plan directeur d’urbanisme ; la législation des contrats de vente et d’achat. Quant au chef de l’arrondissement dans lequel se trouve la parcelle, il est chargé de légaliser/signer/viser le certificat de non litige, les contrats de vente / d’achat, les documents de mutation, etc. Les géomètres interviennent dans la gestion foncière soit à titre individuel soit sous la direction d’un cabinet. Les informations recueillies lors des enquêtes ont permis de constater que les activités des géomètres intervenant dans les transactions foncières ou dans les opérations de lotissement portent essentiellement sur les opérations de levés topographiques et de morcellement de domaines à des fins spéculatives.

3.1.2.Une spéculation foncière marquée par une Dynamique des valeurs vénales

La spéculation dans la commune d’Akpro-Missérété se traduit par la dynamique des valeurs vénales. Eu égard à la forte demande de parcelles pour la construction de logements, des fonctionnaires et des revendeurs de terre prennent d’assaut les friches et les jachères des arrondissements tels que Gomè-Sota, Vakon, et Akpro-Missérété. Ils y acquièrent de vastes superficies qu’ils sécurisent parfois avec des titres fonciers. Ainsi, plusieurs hectares de terres sont achetés et font l’objet d’une rétention spéculative. Ainsi, les prix de vente des parcelles connaissent une ascension fulgurante. Alors qu’une parcelle de 300 m² coûtait 20 000 F en 1970, il faut désormais débourser 200 000 CFA pour l’acquérir en 2000. Soit une augmentation de 180 000 F en 30 ans. Dans les arrondissements déjà lotis tels que Vakon, Gomè-Sota et Akpro-Missérété, l’achat est le mode d’accès au foncier le plus développé bien qu’il ne se substitue pas totalement à l’héritage. De 2006 à ce jour, les prix des parcelles ont évolué selon la disponibilité et la demande en terres constructibles. L’évolution du prix moyen d’une parcelle de 300 m² varie d’un arrondissement à un autre (figures 2).

Figure 2 : Evolution du prix moyen en FCFA d’une parcelle de 300 m2 environ dans les trois arrondissements lotis de la commune

L’analyse de la figure 2 montre que le prix des parcelles a grimpé se traduisant par une progression rapide de la courbe entre 2013 et 2018. Cette situation s’explique par la forte implication des citoyens dans les transactions foncières dans les arrondissements de Akpro- Missérété et de Vakon. Dans ces localités la demande ne suit pas la disponibilité de terre à la différence de l’arrondissement de Katagon, où il y a une grande disponibilité foncière. Les revendeurs préfèrent les domaines s’étendant sur plusieurs hectares aux parcelles de 300 m2 car, ils réalisent une plus grande marge bénéficiaire en procédant à l’émiettement de ces domaines. Par ailleurs, il faut noter que le coût des terrains est fonction de leurs situations géographiques et dépend également de l’existence ou non du réseau viaire. La valeur d’une parcelle varie donc selon sa position, qu’elle soit en agglomération, au bord d’une route principale, d’une route secondaire ou loin d’une route et d’une agglomération (figure 3).

Figure 3 : Évolution du prix moyen d’une parcelle de 300 m² selon sa position géographique

De l’analyse de la figure 3, il ressort que la position géographique de la parcelle est un facteur important dans la variation des coûts. Les parcelles mieux positionnées, surtout celles qui sont situées en agglomération ou au bord d’une route principale sont les plus recherchées par les acquéreurs quel que soit l’arrondissement. Leur prix augmente tous les ans. Ainsi, l’accès à la terre préoccupe la plupart des acteurs du monde rural car leurs terres font l’objet de nombreuses convoitises. La carte 2 présente l’espace sous emprise d’accaparement des terres dans la commune de d’Akpro-Missérété.

Carte 2 : Espaces sous emprise de spéculations des terres dans la commune d’Akpro-Missérété

La carte 2 donne un aperçu de l’ampleur de la spéculation foncière sur l’espace communal. Elle montre que la spéculation foncière est répandue dans toute la commune mais, elle s’exprime avec plus d’acuité dans les arrondissements de Gomè-Sota et de Vakon surtout dans l’arrondissement d’Akpro-Missérété où elle est très forte.

3.1.3.Un espace de plus en plus occupé par les bâtis

L’analyse de l’occupation du sol montre la dynamique des bâtis de cette commune. Il s’agit ici de mettre en évidence la relation entre les différents facteurs et les processus de dégradation des formations végétales en relation avec la croissance démographique afin de déterminer la pression sur le foncier. Les cartes 3 et 4 illustrent l’état des unités paysagiques dans le milieu d’étude de 2002 et 2016.

Les cartes 3 et 4 révèlent la nette progression des agglomérations passant de 575 ha à 2312 ha soit une augmentation de la superficie des agglomérations de 1737 ha en l’espace de 14 ans. Ceci montre un recul des pratiques telles que les retentions spéculatives au profit de la mise en valeur à usage d’habitations des parcelles.

3.2.Une mutation des fonctions des terres induites par les nouveaux types d’usage

La superficie propice à l’agriculture représente environ 40 % de l’ensemble de la superficie de la commune, soit 3200 ha. Mais seulement 22 % de cette superficie totale a été exploitée en 2002. La plupart des domaines cultivés par les paysans sont situés environ à quelques kilomètres des habitations. Les domaines aux abords des habitations sont des domaines thésaurisés par les citadins avec des plantations de tecks, d’anacarde ou laissés en jachère. La fonction commerciale des terres se substituer de plus en plus à la fonction agricole. Selon les sources de la mairie, si les transactions foncières étaient négligeables, depuis quelques années, elles prennent aujourd’hui une allure importante. Par exemple, suivant la période du mars 2006 à décembre 2010, le nombre de conventions de vente traitées dans l’arrondissement de Missérété seul est de 568 contre à peine 68 avant2006.

Ces multiples ventes traduisent les changements des statuts des terres et montrent la valeur marchande que prend la terre dans la commune.

3.2.1.La rétention à des fins spéculatives, une pratique de plus en plus observée

Dans la commune d'Akpro-Missérété, environs 45 % des propriétaires terriens sont des revendeurs qui achètent des parcelles pour les thésauriser. Le répertoire des propriétaires et des présumés propriétaires montre que la plupart des domaines ou des parcelles achetées ne sont pas construits. Soit ils sont achetés pour être revendus après les opérations de lotissement, soit les acquéreurs attendent les opérations de lotissement pour les construire afin de les habiter. Il n'existe alors pas un moyen pour distinguer les parcelles gelées de celles destinées à la vente pour être bâties plus tard par les acquéreurs dès que le secteur sera viabilisé. Pour ceux dont les parcelles sont loties, ils préfèrent attendre que la zones soit plus viabilisée afin de les revendre. Dans n’importe quel cas, la parcelle achetée non bâtie qui attend une viabilisation ou un lotissement est souvent thésaurisée. La proportion qu'occupent les parcelles bâties par rapport aux parcelles non bâties en nombre et en superficie est illustrée par la figure 4.

Figure 4 : Proportion des parcelles bâties par rapport aux parcelles non bâties des arrondissements urbains de la commune d’Akpro-Missérété

L’examen de la figure 4 montre que, les parcelles bâties sont relativement élevées dans les arrondissements d’Akpro-Missérété et dans celui de Vakon soit 31 % et 37 %. A Gomè-Sota, la proportion est relativement faible soit 14 %. Ce faible taux du nombre de parcelles bâties dans l’arrondissement de Gomè-Sota s'explique en partie par le niveau de morcellement des domaines dans cette localité. De vastes domaines portant ou non une plaque d’identification, ayant subi ou non des transactions sont restés inoccupés ou faiblement mis en culture.

3.2.2.Etalement urbain incontrôlé

L’extension des arrondissements urbains tels que Missérété, Vakon et Gomè-Sota est la résultante d’une installation spontanée et anarchique que la mairie n’a pas su anticiper et de la mauvaise mise en œuvre des rares outils de gestion spatiale élaborés. Dans un contexte où le permis de construire étant ignoré par les acquéreurs, de même que les prescriptions élémentaires en matière d’urbanisme et de planification spatiale, les constructions poussent tous les jours sans aucune norme dans la commune. Les principaux acteurs de cet aménagement spontané sont alors les acquéreurs qui achètent des parcelles et construisent à leur guise, selon leurs moyens et leur goût. L'étalement urbain se fait donc sans aucun aménagement préalable.

La vitesse de mutation dans cet espace témoin est caractéristique des zones périurbaines avec la proximité de la RNIE 2, le fort besoin en terres constructibles, la demande en bâtiment faciles d’accès pour les clients et susceptibles d’abriter les ateliers de coiffure, de couture, de mécanique, de vulcanisation et des boutiques de produits manufacturés divers sont les causes de la transformation rapide dudit espace.

La dynamique de l’évolution des constructions des habitations en matériaux définitifs dans les quartiers de l’arrondissement central d’Akpro-Missérété au détriment des bâtis en matériaux précaires est un indicateur de l’avancée de l’urbanisation. Cette dynamique de l’urbanisation exprime le degré d’organisation des marchés fonciers dans ces quartiers de ville. L’évolution des parcelles bâties et non bâties diffèrent d’un quartier à un autre et constitue également un déterminant de l’occupation du sol.

Photo 1 : Vue partielle de l’étalement urbain dans la commune d’Akpro-Missérété

De l’analyse de la photo 1 il ressort que la commune s’étale dans tous les sens ce qui engendre des pressions sur les terres agricoles. Au sud, elle crée une conurbation avec la ville de Porto-Novo. L’arrondissement de Vakon qui était constitué d’espaces ruraux s’est bien urbanisé avec émergence d’habitations modernes (Planche 1).

Planche 1 : Des habitations modernes qui ont changé le visage de la commune ; photo a : Aspect d’une
habitation moderne de haut standing à Vakon ; photo b : Habitations modernes simple dans l’arrondissement
central d’Akpro-Missérété

Cette planche de photos illustre des habitations modernes dans la commune d’Akpro- Missérété. On constate l’emprise spatiale des habitations. Ainsi l’effort de lotissement de certains arrondissements est un facteur déterminant de l’extension urbaine, incitant la population à investir dans des réalisations immobilières et à s'installer. La carte 5 présente la variation de l'indice de vitesse d'urbanisation dans la commune d’Akpro-Missérété de 2002 à 2018.

Carte 5 : Variation de l'indice de vitesse d'urbanisation dans la commune d’Akpro-Missérété de 2002 à 2018

La carte 5 montre qu'après l'arrondissement d'Akpro-Missérété et l’arrondissement de Vakon subissent une forte pression urbaine rapportée à leur superficie avec respectivement IVU = 0,043 et IVU = 0,037. Ces deux arrondissements sont suivis par ordre d’importance de ceux de Gomè-Sota et de Katagon (avec respectivement IVU = 0,023 et IVU = 0,011). Cette carte peut constituer un véritable outil d’aide à la décision en ce sens qu’elle donne des indications pour sélectionner les localités auxquelles les autorités devront accorder la priorité en matière d’aménagement urbain afin de minimiser les risques d'une mauvaise maîtrise de l'urbanisation.

3.2.3.Bilan de la croissance urbaine dans la commune d’Akpro-Missérété

Les milieux urbains de la commune d’Akpro-Missérété connaissent une importante croissance spatiale. Cet accroissement du tissu urbain, s’est réalisé concomitamment à partir du noyau urbain des arrondissements de Vakon et de Missérété et par l’occupation des espaces périphériques Ainsi, l’extension de la commune s’est faite par un mouvement centrifuge des populations des quartiers centraux de l’arrondissement central de Missérété vers les zones périphériques au détriment de l’espace rural constitué des arrondissements de Zoungbomè et de Katagon. Cet accroissement de l’espace urbain s’est réalisé à travers deux phénomènes majeurs tels que la densification urbaine et l’étalement urbain. Une forte densification des habitats s’observe au niveau du noyau principal. Quant à l’étalement urbain, il s’est globalement produit du Sud vers le Nord et ceci grâce à un développement de nouveaux espaces bâtis moins denses que ceux du noyau urbain, le long l’axe routier Inter- Etats (R.N.I.E) N1, qui traverse la commune de sud au nord.

Par ailleurs, de 2002 à 2013, l'arrondissement d'Akpro-Missérété enregistré plus de transactions suivies de ceux de Vakon, de Gomè-Sota et de Katagon. La pression foncière se fait plus sentir dans les arrondissements les plus peuplés et les plus proches des RNIE 1 (Vakon, Missérété et Gomè-Sota) (figure 5).

Figure 5 : Evolution du nombre de parcelles vendues en fonction de l’effectif de la population

L’effectif de la population et le nombre des transactions foncières sont fortement liés avec un coefficient de corrélation R = 0.93. Le nombre de transactions s'expliquent alors par la forte augmentation de la population. En dehors des demandes en parcelles à bâtir, de vastes domaines de plusieurs hectares sont achetés et gelés par les revendeurs pour des fins spéculatives (Planche 2).

Planche 2 : Plaques identifiant des domaines gelés ; photo a : Plaque montrant un domaine gelé à Vakon ; photo b : Plaque montrant un domaine gelé et sécurisé par un titre foncier à Missérété

Certains propriétaires de terrains attendent la viabilisation du site pour y habiter ou la montée des prix du foncier pour les revendre. Le taux très élevé du nombre de parcelles ou des superficies non bâties montre que le phénomène du gel des terres sont les signes de la spéculation dont le foncier est l’objet.

4.Discussion

Le foncier est un facteur déterminant pour les actions de développement de la commune d’Akpro-Missérété. Cette commune est caractérisée par une croissance démographique et économique sans précédente et connait ces dernières années une extension spatiale remarquable. Cette urbanisation s’effectue par la croissance spatiale vers sa périphérie avec engloutissement des zones rurales. Le foncier dans cette commune constitue aujourd’hui l’objet de convoitise de tous les acteurs de développement qui amplifient chacun des stratégies pour s’en approprier et assurer une sécurité après son acquisition. Notons que 45 % des propriétaires terriens interrogés déclarent avoir acquis leur parcelle dans un but spéculatif. L’occupation du sol par les parcelles bâties entraine la régression des formations marécageuses et des savanes herbacées donc des espaces agricoles.

Des conclusions similaires découlent de l’étude menée par T. Ahissou (2002), sur les investissements fonciers dans les communes d’Ita-Djèbou, Sakété centre et Takon. Au terme de cette étude l’auteur est parvenu à montrer que la pression démographique crée de nos jours des situations qui obligent les acteurs du foncier à ne plus respecter les normes institutionnelles d’occupation de l’espace. Ainsi, ils occupent anarchiquement les espaces, envahissent les zones non propices à l’habitation, forment des agglomérations sans voies d’accès, ni infrastructures indispensables et entassent des habitations disparates. Cette situation exprime le résultat d’un phénomène qui annonce de façon indubitable la phase d’urbanisation des milieux autrefois agricoles.

Ces résultats sont semblables à ceux obtenu par C. Yahoue (2017) dans l’arrondissement de Tchaada, commune d’Ifangni. En effet, selon l’auteur, l’arrondissement de Tchaada était un vaste domaine cultivable de palmiers à huile, véritable source de revenu des populations. Au jour d’aujourd’hui avec les opérations de lotissement, l’on remarque la diminution des terres cultivables au profit des constructions disparates non aménagées. Il a donc souligné que la conséquence directe du lotissement des terres cultivables des populations autochtones par rapport au foncier est la baisse de leur production agricole surtout la diminution de la production du palmier à huile.

Ces résultats corroborent également ceux de C. A. Vigan (2007) qui porte sur la structuration spatiale et impacts des marchés fonciers sur l’urbanisation à Porto-Novo : cas des quartiers Tokpota 2 et Akonaboè. Dans cette étude, l’auteur a montré que Porto-Novo est une ville caractérisée par une croissance démographique et économique faible. Elle connaît cependant, une extension spatiale remarquable. Cette croissance spatiale s'effectue par étalement de la ville vers sa périphérie avec engloutissement des zones jadis rurales. De même, l’auteur reconnait que la dynamique des transactions foncières observées dans ces quartiers est à l’origine de sa croissance spatiale et démographique avec l’arrivée et l'installation de nouveaux propriétaires. Pour l’auteur, il importe dès lors de mettre en place des conditions pour une gestion et un développement durable de ces espaces. En ce qui concerne le phénomène de rétention foncière à des fins spéculatives et de l’étalement urbain incontrôlé, A. Noukpo (2011) dans son article intitulé paradoxe de l’étalement urbain à Porto-Novo : dynamique démographique et économique vs dynamique foncière, a mentionné au titre des facteurs de l’étalement urbain, le niveau de vie relativement élevé de certaines catégories sociales de la population et surtout l’absence d’outil de planification spatiale efficace. Il a précisé également que la faim du foncier considérée comme un placement sûr engendre une spéculation foncière une mutation des fonctions de la terre.

Conclusion

La dynamique foncière caractérisée par les transformations profondes et continues de la valeur et de l’utilisation de terres est prégnant dans la Commune d’Akpro-Missérété. Les dynamiques foncières s'y observent à travers : la conversion des terres jadis agricoles en terres constructibles ; l'animation d'un marché foncier florissant par des acteurs très actifs ; l'augmentation sensible des prix de la terre due à une forte spéculation ; l'augmentation fulgurante des transactions foncières ; l'acquisition de vastes domaines gelés à des fins spéculatives et le morcellement très accentué des terres avant les lotissements publics. Ainsi, la superficie des agglomérations de cette commune a connu une nette progression passant de 575 ha à 2312 ha de 2002 à 2016 soit une augmentation de la superficie des agglomérations de 1737 ha en l’espace de 14 ans. L’effectif de la population et le nombre des transactions foncières sont fortement liés avec un coefficient de corrélation R = 0,93 montrant de ce fait l’impact de la croissance démographique sur le foncier. Le patrimoine foncier disponible et la forte demande en terrains à bâtir ont favorisé la création d’un marché foncier informel animé par des acteurs locaux dont les pratiques ont favorisé une véritable spéculation foncière.

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Auteur(s)


1Maître de Conférences,Université d’Abomey-Calavi,dosadrien@yahoo.fr

2Doctorant,Université d’Abomey-Calavi,aserleduce@gmail.comyesek77@gmail.com

 

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