L’habitat, un défi dans la promotion immobilière privée

regards

L’habitat, un défi dans la promotion immobilière privée à Abidjan : Cas des communes de Cocody et d’Abobo

DIBY Kouakou Martin, KONAN Kouassi Toussaint

Résumé :


La volonté de la modernisation de la Côte d’Ivoire a favorisé la mise en oeuvre d’une politique dirigiste de l’habitat par les autorités. Cette politique s’est manifestée par la création de plusieurs structures de production et de gestion de l’habitat, de financement de l’habitat et des bureaux d’études techniques. Cependant, la crise économique mondiale des années 1980 va avoir des effets négatifs sur cette politique de l’habitat. Cette situation va favoriser la libéralisation de ce secteur de production de l’habitat par l’Etat. Ce qui a permis le développement de l’activité des sociétés privées de construction immobilière dans plusieurs communes dont les communes de Cocody et d’Abobo. Cependant, après plusieurs décennies d’activités, la production de l’habitat reste toujours un défi à relever en raison des manquements constatés. Les enquêtes auprès des structures d’Etat, des promoteurs
immobiliers, des détenteurs de droits coutumiers et des ménages ont permis de comprendre les stratégies mises en place par les acteurs de la promotion immobilière privée dans les communes de Cocody et d’Abobo. Elles ont permis par ailleurs de présenter l’état de la promotion immobilière privée dans les communes de Cocody et d’Abobo.
Mots clés : Cocody, Abobo, Habitat, Défi, Promotion immobilière

Introduction

L’urbanisation est un processus spatial « par lequel des hommes s’agglomèrent en nombre relativement important sur un espace relativement restreint1 » (M. Weber, 1982, p. 18). Elle est également un « processus social, générateur de contradictions ethniques, linguistiques, professionnelles, de classe2 » (Coquery-Vidrovitch, 1995, p. 50). C’est un phénomène important qui touche tous les continents du monde car au XXIe siècle, la moitié de la population mondiale vivra en milieu urbain estime l’ONU (1996). La ville est un pôle d’attraction et de diffusion. Son caractère attractif dépeint, le plus souvent, sur sa morphologie spatiale qui a un lien direct avec l’afflux de populations rurales ou urbaines vers cet espace pour s’y établir (K. M. Diby, 2005).
Selon l’ONU-Habitat (2011), l’Afrique est l’une des zones du monde où la croissance démographique est plus forte. Le continent africain et l’Asie forment, actuellement, la seconde transition urbaine. En effet, le continent africain a progressé de 15% en 1960 à 35% en 2006 (S. Adiatou, 2016, p. 10). Ce taux est estimé à 60% d’ici 2030. La Côte d’Ivoire n’est pas épargnée par ce phénomène urbain en forte croissance. Elle enregistre un taux d’urbanisation de 51% (INS, 2014). Abidjan, la capitale économique concentre une population urbaine de 4 395 243 habitants, soit 93,37% de taux d’urbanisation (INS, 2014) contre 312 161 habitants vivant dans les localités rurales du District d’Abidjan. Cette population exprime des besoins en matière de logements et d’habitat sain, viables et vivables.
Aux lendemains de l’indépendance, la Côte d’Ivoire a affronté deux défis en matière d’habitat : loger les agents de l’Etat qu’on s’est employé à bâtir et faire face aux conséquences d’une croissance urbaine rapide et soutenue (M. Prévost, 1985, p. 24). Les acteurs qui ont pris part à cette politique de construction de logements à Abidjan sont l’Etat ivoirien, présent à travers le Ministère de la Construction et de l’Urbanisme créé en 1962 ; la SICOGI3 et la SOGEFIHA4 créées respectivement en 1962 et en 1963 pour la promotion immobilière ; la SETU5 créée en 1971 et l’AGEF6 créée en 1999 pour l’aménagement de terrains urbains ; l’OSHE7 créé en 1968, la BNEC8 créée en 1975, le FSH9 créé en 1984, la BHCI10 créée en 1994 pour le financement de l’habitat ; la DCGTX11 et le BNETD12 pour les études techniques. Par ailleurs, suite à la crise économique mondiale des années 1980, la relève de la promotion de l’habitat va être assurée par les sociétés immobilières privées et des particuliers présents à travers l’auto -construction. La politique de l’habitat est une des stratégies importantes pour la planification de la structure urbaine en Côte d’Ivoire. Cette politique est rentrée dans sa phase active avec le développement d’une promotion immobilière organisée.
Cependant, après plusieurs décennies de conduite de cette politique de la promotion immobilière, la construction de l’habitat reste un défi à relever au niveau de la ville d’Abidjan en général et dans les communes de Cocody et d’Abobo en particulier. Comment se présente la promotion immobilière privée dans ces deux communes ? Quelles sont les stratégies mises en place par les acteurs de la promotion immobilière privée dans ces deux communes ? Comment l’habitat constitue t-il un défi dans les communes d’Abobo et de Cocody ? L’objectif de cette étude est de montrer que l’habitat constitue un défi dans les communes de Cocody et d’Abobo. Pour atteindre cet objectif, il faut présenter la promotion immobilière privée et son état dans ces deux communes, les stratégies des acteurs dans la production de l’habitat et montrer le défi que cela impose en termes de politique de l’habitat en milieu urbain.

 

1. Présentation du cadre général de l’étude

L’espace étudié est constitué par les communes de Cocody et d’Abobo (Carte 1).

1.1. La commune d’Abobo

Abobo est la commune de l’agglomération qui se situe le plus au Nord. Abobo connaît une forte croissance démographique. Elle est passée de 134 000 habitants en 1975 (INS, 1975) à plus d’un million d’habitants en 2014. La commune compte exactement 1 030 658 habitants, soit 23,4% du poids démographique d’Abidjan (INS, 2014). En termes de superficie, Abobo constitue une des communes les plus importantes car elle représente le 1/5 de la superficie de la ville d’Abidjan. Elle s’étend sur plus de 11 000 hectares. Spatialement, Abobo se décompose en trois zones. A l’Ouest, s’étend une zone d’habitat relativement récente (PK 18,
N’Dotré, etc.) avec quelques secteurs d’activités économiques. Au Centre, il existe la zone urbaine constituée en grande partie d’habitat, d’équipements, de zones d’activités. A l’Est, il existe une vaste zone d’espaces naturels localisés dans l’extension Est du village ébrié Abobo-Baoulé. Ces espaces constituent les lieux d’extensions immédiats de la ville d’Abidjan.
L’habitat représente 20% de la superficie globale occupée par l’habitat dans l’agglomération abidjanaise, soit 4216,6 hectares de l’espace urbain bâtis dans la commune d’Abobo. L’habitat à Abobo est en majorité de l’habitat sur cour (85%). Ce qui indique qu’Abobo est un des lieux privilégiés pour l’implantation de l’habitat traditionnel. Cependant, quelques sociétés immobilières SOGEFIHA à Abobo-centre, la SICOGI au quartier PK 18, secteur Agoueto et la SOTRAPIM (Abobo ouest) ont investi dans le secteur de l’habitat en construisant des logements modernes. Ainsi, l’habitat en maisons individuelles représente 8% de l’habitat dont 3% pour l’habitat individuel et 5% pour l’habitat individuel groupé. Le précaire constitue 4,3% de l’ensemble. Il est localisé dans les quartiers PK 18 campement et M’Ponon. L’habitat en immeubles collectifs ne représente que 2,7% de la superficie de l’habitat à Abobo (MCLAU-JICA, 2015).

 

1.2. La commune de Cocody

Cocody est une localité résidentielle. Elle est entourée au Nord-Ouest par Abobo, à l’Est par Bingerville, à l’Ouest par Adjamé et au Sud par la Lagune Ebrié. C’est une vaste commune de 13 275 hectares avec seulement 3 435 hectares de surfaces urbanisées reparties entre 3 113 hectares d’habitat et 322 hectares d’équipement. Cette commune regroupe 9 840 hectares d’extension desquels il faudrait déduire 6 890 hectares de zones inconstructibles et 1 155 hectares de grandes voiries. Ce qui donne concrètement une superficie d’extension de 1 795 hectares. Le front d’urbanisation Est de la ville d’Abidjan se déroule sur ces vastes espaces de terres villageoises.
La commune de Cocody s’est structurée de manière concentrique autour d’un noyau constitué par le quartier de Cocody qui a donné son nom à la commune, situé au Sud-Ouest de celle-ci. Une première ceinture d’extension regroupe les zones d’extension récentes de l’habitat (le quartier les deux-plateaux, la Riviera, etc.) et la majeure partie des terrains urbains en voie
d’occupation par les nombreuses réalisations des opérateurs immobiliers privés. La seconde ceinture est constituée d’espaces villageois lotis mais mis en gel dans lesquels s’inscrivent les villages de M’Badon, de M’pouto avec leurs extensions et du village d’Akouédo. La troisième ceinture est, quant à elle, constituée par l’actuel front d’urbanisation qui se déroule dans les secteurs d’Abatta, de Bessikoi et vers les villages ébrié de la commune de Bingerville. Cette troisième ceinture s’étend également aux vastes terres villageoises de la Djibi, de Djorogobité 1, de Djorogobité 2 et d’Abobo-Baoulé à l’Ouest de la commune de Cocody.
L’habitat occupe 23% de la superficie globale occupée par l’habitat à Abidjan, soit 4849,09 hectares (MCLAU-JICA, 2015). Les trois quart (75%) sont constitués de maisons individuelles dont 75% d’habitat individuel et 25% d’habitat individuel groupé de standing,
économique et surtout de moyen standing. L’habitat collectif occupe 15% de la surface de l’habitat dont la majeure partie (95%) a été construit en opérations d’ensembles par les sociétés immobilières. L’habitat sur cour (10%) est présent à travers les villages ébrié de la commune. Le précaire (5%) y existe et tient une place très importante justifiée par la
proximité des zones d’emploi que constituent les nombreux quartiers résidentiels de la commune (MCLAU-JICA, 2015), même si la tendance actuelle de tous les acteurs politiques est d’ordonner son éradication pure et simple du territoire communal.

 

2. Méthode et matériels

Les données mobilisées pour conduire cette recherche proviennent principalement de l’exploitation bibliographique et d’une enquête de terrain.

2.1. La recherche documentaire

La recherche documentaire a eu pour objectif de fixer les concepts « habitat », « défi » et « promotion immobilière privée » à Abidjan et d’arriver à cadrer l’orientation de la recherche. Cette étape a permis d’apprécier les positions de différents chercheurs et spécialistes qui ont déjà étudié la question de l’habitat et de la promotion immobilière en milieu urbain.

2.2. Identification des cibles d’enquête et détermination de la taille de l’échantillon

2.2.1. Identification des cibles d’enquête

Les cibles d’enquête durant les investigations sur l’espace d’étude étaient les chefs de ménage, les promoteurs immobiliers, les syndicats de copropriété, les autorités et les agents du Ministère de la Construction, du Logement, de l’Assainissement et de l’Urbanisme, surtout les agents des départements de la planification urbaine et de l’habitat. Les chefferies et les notabilités des villages de M’Badon, M’Pouto, Anono, Akouédo, Djorogobité 1, Djorogobité 2, Djibi-village, Abobo-Baoulé et Anonkoua-Kouté ont été également approchées et interviewées dans la quête des données et des informations nécessaires pour mener à bien cette étude.

 

2.2.2. Détermination de la taille de l’échantillon

L’enquête de terrain a été possible grâce à l’échantillon qui a été déterminé à partir de l’effectif de base de 20 040 logements13 réalisés par les sociétés civiles immobilières dans les communes de Cocody et d’Abobo entre 1985 et 2010. A partir de cet effectif, un échantillon de 334 logements a été déterminée à proportion de 1/60e de l’effectif de base. L’enquête s’est étendue aux chefs de village ébrié des communes de Cocody et d’Abobo, aux autorités administratives, les chefs de ménage, les promoteurs immobiliers, les syndicats de copropriété (Tableau 1).

Tableau 1 : Population interviewée

Population interviewée Effectif
Chefs de village 9
Notabilité 18
Promoteurs immobiliers 20
Syndicats de copropriété 15
Responsable administratif 01
Agents Ministère de la Construction 07
Total 70

Source : Enquête de terrain 2015

2.3. Enquête de terrain

Elle s’est déroulée en deux phases à savoir l’observation directe, l’entretien La méthode de l’observation directe a permis d’apprécier l’espace d’étude, de répertorier les programmes immobiliers dans les communes de Cocody et d’Abobo avec des prises de vue.
En ce qui concerne l’entretien, à l’aide d’un guide d’entretien, nous avons eu des entretiens avec les responsables des services au sein du Ministère de la Construction, du Logement, de l’Assainissement et de l’Urbanisme. Nous avons effectué un stage d’un mois au MCLAU en particulier au département de la planification urbaine. Ce stage nous a permis d’avoir des informations sur les textes qui régissent la promotion immobilière privée pour une réussite de la politique de l’habitat. Il nous a également permis de comprendre tout le processus de la promotion immobilière privée en Côte d’Ivoire. Nous avons, par ailleurs, rencontré la chefferie des villages de M’Badon, de M’Pouto, d’Anono, d’Akouédo, de Djorogobité 1 et de Djorogobité 2 dans la commune de Cocody et
celle de Djibi-village, d’Abobo-baoulé, d’Anonkoua-kouté dans la commune d’Abobo. Dans ces villages, nous avons rencontré particulièrement la commission foncière et financière villageoise.
Nous avons également rencontré les sociétés de promotion immobilière privée. Nos entretiens ont porté sur les stratégies de conduite de leur activité. Enfin, nous avons rencontré les syndicats de copropriété dans les opérations immobilières
privées. Nos entretiens ont porté sur le respect du cahier des charges de la promotion immobilière et sur la gestion des cités après la livraison. Ces entretiens ont permis d’enrichir notre connaissance sur ce sujet dans le but de compléter les informations recueillies dans la littérature.

3. Résultats et discussion

3.1. La promotion immobilière dans les communes de Cocody et d’Abobo

L’Etat ivoirien, à travers les entreprises para-publiques la SICOGI et l’ex-SOGEFIHA, les promoteurs privés et les particuliers sont les acteurs qui ont oeuvré pour la promotion du logement haut standing, moyen standing, économique, social et évolutif à Abidjan en général et dans les communes de Cocody et d’Abobo en particulier.
Avant l’indépendance, la puissance coloniale avait instauré un droit au logement gratuit pour tous les agents de l’administration en Côte d’Ivoire (M. Prévost, 1985, p. 25). Un appareil de production fut constitué avec la SOGEFIHA et la SICOGI comme l’épine dorsale de la politique de production de l’habitat en Côte d’Ivoire. Avant la crise économique des années 1980, ces deux sociétés para-publiques ont produit environ 72 000 logements dont 60 584 logements à Abidjan, soit 84% (M. Prévost, 1985, p. 26) avec 10 770 logements (17,55%) à Cocody, 24 254 logements (40%) à Yopougon, 6852 logements (11,31%) à Port-Bouët et 1515 logements (02,5%) à Abobo. Ce sont des logements constitués de maisons en bande, des appartements dans les immeubles (par exemple le secteur Abobo SOGEFIHA 4 étages), des studios, des duplex, des villas moyen standing et de haut standing. Cette politique volontariste et de soutien à la promotion immobilière de l’Etat a été stoppée par les crises économiques successives des années 1980. Les réformes opérées par les pouvoirs publics pour relancer la politique de l’habitat de 1987, autorisent la participation plus accrue du secteur privé pour assurer la relève de l’Etat dans la construction des logements face à une forte de demande des
populations des différentes communes de la ville d’Abidjan. Cette période a enregistré 56 agréments accordés à 56 opérations immobilières pour une réalisation de 11 652 logements à Abidjan dont 7574 logements, soit 65% réalisés à Cocody par une multitude d’entreprises (Carte 2) et 650 logements, soit 5,5% construits dans la commune d’Abobo par des entreprises privées (Carte 3).

Carte 2 : La distribution spatiale des sociétés immobilières privées à Cocody

Carte 3 : Distribution spatiale des sociétés immobilières privées à Abobo

Selon les données du Ministère de la Construction et de l’Urbanisme, le marché immobilier a
connu un boom avec une hausse du taux de 7% de création effective des entreprises ayant
soumis une demande d’agrément. Ce taux de création d’entreprises immobilières s’est
amélioré avec le temps (Tableau 2).

Tableau 2 : taux de création des entreprises immobilières à Abidjan de 1990 à 2006

Année Taux de création en pourcentage (%)
1990 - 2000 17
2001 - 2005 26
2006 50

Source : MCU, 2007

 

Depuis 2009, la commune de Cocody concentre 60% des réalisations immobilières des opérateurs immobiliers contre 6% dans la commune d’Abobo (Tableau 3).

Tableau 3 : Répartition de l’offre de logement des promoteurs par commune de 1992 à 2007

Communes   Nombre de logements réalisés en %
Abobo 5,99
Adjamé 0,85
Cocody 59,88
Koumassi 1,81
Plateau 0,05
Port-Bouët 2,48
Yopougon 28,94
Total 100

Source : INS, 2009

Selon les investigations, de 1980 à 2015, soit en 35 ans d’activité, l’offre globale de la promotion immobilière privée s’élève à 57 927 logements à Abidjan dont 34 687 logements construits dans la commune de Cocody contre 3470 logements bâtis dans la commune d’Abobo.

3.2. L’état de la promotion immobilière privée dans les communes de Cocody et d’Abobo

L’analyse de la promotion immobilière privée dans les communes de Cocody et d’Abobo a permis de constater plusieurs manquements au sein des cités construites par les sociétés de construction. Les investigations ont montré dans cette étude qu’il y a un respect partiel de la réglementation en vigueur. Cette situation se manifeste, d’abord, par des insuffisances au niveau de la réalisation des Equipements de Superstructures et d’Infrastructures (ESI). Ce phénomène est plus marqué dans la commune d’Abobo. A ce titre, les enquêtes de terrain ont permis de retenir que 75% des Equipements de Superstructures et d’Infrastructures prévus dans le cahier des charges dans la commune d’Abobo n’ont pas été construits contre 37,5% dans la commune de Cocody. Les nouveaux programmes de construction de l’habitat sont souvent différents de ceux du passé. Les programmes de 220 logements dans la commune d’Adjamé et ceux de la commune de Cocody témoignent encore aujourd’hui. Ph. Haeringer (1985, p. 23) précise que ces programmes obéissent à une architecture, parfois recherchée diversifiant les volumes et les types de logement depuis l’appartement à courette (donc en rezde-chaussée) jusqu’à l’appartement en étage (une innovation alors hasardeuse), en passant par les « duplex » en bande est associée à une recherche paysagique dont les ingrédients, outre les allées piétonnes, des arbres, des pelouses et des aires de jeu, incluent une panoplie assez large d’équipements sociaux (école, maternité, etc.) ou d’animation (marché, galerie marchande ainsi que des services administratifs (commissariat de police, bureau de poste, etc.). Cela
implique l’accès généralisé aux services essentiels dans les programmes immobiliers : centre de santé de base, éducation, eau potable, assainissement, transport public et sécurité (D. BIAU, 2011, p. 4). Cependant, force est de constater que des sanctions véritables n’ont pas été prévues en la matière. Face à cette situation, ce sont les populations qui souffrent au fil des années. Elles
sont obligées de lever des cotisations mensuelles pour remédier à ces insuffisances au sein ces cités. Cette situation fait que nous rencontrons des cités inachevées. Alors que pour fournir un cadre de vie sain aux populations, il leur faut un logement décent et salubre. Ce qui renvoie à l’accès à l’eau potable, à l’évacuation et à l’assainissement des eaux usées. En outre, sans lieu
de vie facilitant l’étude, l’accès à l’école et aux services pour une insertion harmonieuse dans la société (L. Laurent, 2015, p. 38). Ensuite, ces manquements au sein des cités s’observent également au niveau de l’entretien des parties communes par les syndicats de copropriété. En effet, malgré les nombreuses dispositions prises par l’Etat et par les copropriétaires pour garantir un cadre de vie sain, l’entretien des parties communes constitue d’énormes problèmes au sein de certaines cités à Cocody (Photos 1 et 2).

Photo 1 : Caniveau d’évacuation d’eaux pluviales obstrué dans la cité Star 9B dans la commune de Cocody

 

Plusieurs caniveaux de ce type sont dans un état de délabrement et bouchés par le sable. Ce qui occasionne une stagnation d’eau pendant les saisons pluvieuses à l’entrée principale de la cité. (Source : KONAN, Juin 2015)

Photo 2 : Rue poubelle de la cité Verdoyante dans la commune de Cocody

 

Cette rue manque d’entretien depuis la mise en place de cette cité bien que des logements sont habités.
Elle sert par moment de dépotoir des ordures ménagères et le passage d’eaux pluviales et usées en absence de caniveaux. (Source : KONAN, Mai 2016)

En plus, au sein de certaines opérations immobilières à Cocody et à Abobo, les Voiries et Réseaux Divers (VRD) ne sont pas encore réalisés ou sont de très mauvais état et les autres équipements prévus dans le cahier des charges ne sont pas convenablement réalisés. Cette situation est très fréquente dans les programmes immobiliers de ces deux communes. Les
photos 3 et 4 font état des voies dans deux cités qui n’ont pas été réalisées dans les communes d’Abobo et de Cocody.

Photo 3 : Rues non aménagée de la cité SOTRAPIM dans la commune d’Abobo.

 

Cette cité a été mise en place depuis plus d’une décennie mais les Voiries et Réseaux Divers ne sont pas encore réalisés. Au fur et à mesure que les années avancent, l’érosion prend de l’ampleur. La réalisation de ces VRD reste donc à la charge des copropriétaires. (Source : KONAN, Novembre 2015)

Photo 4 : Rue non aménagée de la cité Verdoyante dans la commune de Cocody

 

Dans cette cité, les Voiries et Réseaux Divers sont partiellement réalisés par les copropriétaires euxmêmes. Le promoteur n’a même pas fini les logements et il a disparu avec l’argent de certains souscripteurs. (Source : KONAN, Mai 2016)

Enfin, nous constatons qu’au sein de plusieurs cités surtout dans la commune de Cocody, des modifications lourdes de logements sont faites sans tenir compte de la réglementation en vigueur. Les formes de modification lourde concernent soit l’augmentation des pièces de la maison soit la démolition totale de la maison initiale pour la reconstruire en duplex ou en immeuble R+1/R+2. La photo 5 illustre bien nos propos. Elle fait état de modification lourde de logement dans la commune de Cocody. La plupart des acquéreurs immobiliers dans la commune de Cocody s’adonnent constamment à ces opérations de modifications des maisons
acquises. Ils ne sont jamais satisfaits des produits offerts par les opérateurs immobiliers privés. Ces nombreuses modifications dénaturent le plan et l’ensemble architectural des opérations.

Photo 5 : Modification de logement à la cité Verdoyante dans la commune de Cocody

 

Le propriétaire de ce logement a procédé à la modification du logement initial sans tenir compte durecul par rapport au poteau électrique. (Source : KONAN, Mai 2016)
Toutefois, il convient de souligner que ce phénomène de modification lourde des logements par les acquéreurs ne date pas de maintenant. En effet, C. Soumahoro (1997, p. 519) précise qu’on a assisté à partir des années 1980, à une dégradation d’un certain nombre de logements, en particulier dans les logements en bande faisant partir du patrimoine locatif de la SICOGI en raison des pratiques de sous-location. Les attributaires des logements accueillent sous leur toit un ou plusieurs cohabitant d’origines diverses en contrepartie d’un loyer mensuel. Face à ces modifications qui sont faites par les acquéreurs soit pour augmenter le nombre de pièces de la maison pour recevoir plus de personnes dans la famille soit pour avoir des pièces en sous-location, nous assistons à un phénomène de dénaturation de quartiers. Plus les années avancent, les quartiers se modifient progressivement avec pour conséquences l’insuffisance des équipements prévus initialement dans le cahier des charges de l’opération immobilière, la
dégradation des infrastructures existantes en raisons du surpeuplement du quartier etc. Parlant de la commune de Charleroi en Wallonie, O. Cencig (2015, p. 10) souligne la modification de logement unifamilial à pour conséquence certains quartiers qui sont dénaturés. Elle précise également que bien souvent, ces immeubles ont été subdivisés en absence de permis d’urbanisme. Cette étude a montré que ce phénomène est plus marqué dans les opérations

immobilières à Cocody où nous rencontrons les familles les plus nanties comme mentionné dans le tableau 4.

Tableau 4 : Les logements ayant subis des modifications lourdes à Cocody et à Abobo

Selon le Ministère de la Construction et de l’Urbanisme, ces modifications lourdes doivent être précédées de l’obtention d’un permis de construire. Or, presque la totalité des ménages enquêtés dans les opérations immobilières à Cocody et à Abobo n’ont pas respecté cette prescription. Les acquéreurs enquêtés dans le cadre de cette étude ne trouvent aucun intérêt à obtenir un permis de construire avant de modifier leur logement surtout que le ministère de la construction est moins rigoureux sur cette pratique. On s’en perçoit donc que rien n’est fait en Côte d’Ivoire face à ces modifications de logements. Alors que T. Vandromme (2015, p. 16)
précise qu’en région Flamande, une procédure pénale vise à verbaliser les bailleurs d’habitations inadaptées ou inhabitables, en vue de les faire poursuivre devant le juge pénal par le ministère public. Le tableau 5 est une illustration de nos propos.

Tableau 5 : La demande de permis de construire avant la modification de logement àCocody et à Abobo

 

 

Les acquéreurs enquêtés dans le cadre de cette étude ont tendance à dire qu’ils peuvent modifier leur maison sans se soucier des règles d’urbanisme mises en place par le ministère de la construction. C’est ce qui justifie que dans la commune de Cocody, 92,22% des logements ont été modifié librement sans le permis de construire contre 96,69% de logements à Abobo. Face donc à ces manquements dans les opérations immobilières, M. Eleb et Ph. Simon (2012, p. 17) soulignent qu’il devient donc de plus en plus nécessaire de travailler sur la distribution pour proposer des espaces plus adaptés à de nouvelles formes de groupe domestique (la famille « normale » au sens statistique est en passe de ne plus être majoritaire), à des modes d’interaction entre les personnes qui sont en évolution. Il faut réfléchir aussi pour adapter l’habitat aux rythmes actuels de la vie quotidienne, à des formes de loisir, de travail et de consommation en mutation. Dans ce contexte, la politique de la l’habitat doit tenir compte du concept de durabilité. Le concept d’habitat durable d’après M. Gautier (2011, p. 16) englobe un certains nombres de paramètres. On ne doit pas oublier de citer comme premier d’entre eux celui de la résilience des zones d’habitat face aux risques naturels. Le logement sera situé hors des zones identifiées à risque, qu’il s’agisse d’inondations, de glissements de terrains ou de la remontée du niveau de la mer. En effet, selon nos enquêtes, certains programmes immobiliers tels que la citée Verdoyante et la citée Star 9B dans la commune de Cocody souffrent de problèmes environnementaux. La photo 6 fait état d’inondation à l’entrée principale de la cité Star 9B.

Photo 6 : Entrée principale de la cité Star 9B dans la commune de Cocody

 

 

Cette entrée est inondée pendant la saison des pluies et ce, depuis plusieurs années. La raison principale est que les réseaux de canalisation d’eaux pluviales et usées sont bouchés. Les responsables syndicaux s’organisent pour remédier à cette situation (Source : KONAN, Juin 2015)
Les enquêtes, dans le cadre de cette étude, ont montré que les cas d’inondation sont souvent enregistrés dans certains programmes immobiliers dans la commune résidentielle de Cocody.
Cette situation témoigne, d’une part, du manque d’étude d’impact environnemental préalable à la construction de ce quartier et d’autre part, les réseaux de canalisation d’eau qui sont en mauvais état. Ces manquements sont souvent dus à la recherche de profil par les promoteurs immobiliers. En effet, face à ces difficultés enregistrées dans la promotion immobilière, X. Desjardin (2013, p. 6) propose de mieux articuler les politiques du logement avec d’autres politiques sectorielles, notamment celles qui concernent les équipements publics, l’action sociale ou encore l’aménagement du cadre de vie. Car, le passage de la notion de
« logement » à celle plus large d’« habitat » illustre ce changement. Pour Y. Jégouzo (2006, p.6) cité par X. Desjardin (2013) l’habitat apparaît comme un « concept globalisant et fédérateur, qui regroupe le logement, l’aménagement (urbanisme opérationnel, action
foncière), l’écologie urbaine (le cadre de vie), le suivi social et culturel, l’action économique et la prévention de la délinquance. La conséquence immédiate de ces manquements dans ces programmes immobiliers est l’augmentation des dépenses des copropriétaires car ils sont obligés de s’organiser pour palier ce problème.

3.3. Les différentes stratégies mises en place par les acteurs de la promotion immobilière privée.

Il ressort de cette analyse que trois principaux acteurs interviennent dans le développement de la promotion immobilière privée en Côte d’Ivoire en général, mais en particulier dans la commune de Cocody et d’Abobo. Ils développement dans l’ensemble des stratégies différentes, dont le but est de promouvoir l’habitat. Ces acteurs sont l’Etat à travers le département de la copropriété du Ministère de la Construction du Logement de l’Assainissement et de l’Urbanisme. Il est chargé de la délivrance de l’agrément aux sociétés de promotion immobilière après l’acception de leur dossier de construction. Ce département est également chargé en collaboration avec la société de construction, de la mise sur pied du cahier des charges de la promotion immobilière. Il joue le rôle d’acteur principal qui a pour mission de faire exécuter le cahier des charges sur le terrain. Les enquêtes ont montré qu’il est
l’acteur incontournable dans la délivrance des agréments aux sociétés de construction immobilière. L’exécution du cahier des charges devrait donc permettre la mise en place d’un habitat convenable dans les communes pour satisfaire les populations qui aspirent de plus en plus à un cadre de vie sain, agréable et sécurisé.
Ensuite, nous avons les communautés villageoises. Elles sont les principaux pourvoyeurs de terrains urbains des sociétés de promotion immobilière face aux difficultés que rencontrent les structures sous tutelle de l’Etat. Ce qui marque depuis lors une faible intervention actuelle de l’Etat dans la gestion des terrains urbains (K. R. Oura, 2012, p.20), d’où la naissance de
nombreux conflits liés au foncier. Vu donc l’ampleur des divers problèmes relatifs à la gestion du foncier, le préfet d’Abidjan à initié depuis 2009 des comités de gestion foncière et financière dans tous les villages du district autonome d’Abidjan. Cependant, dans la pratique le mode de gestion du foncier diffère d’une communauté villageoise à une autre. C’est surtout au niveau du prix du mètre carré de terrain pratiqué par ces communautés villageoises et du montant de la délivrance de l’attestation villageoise. Le prix du mètre carré de terrain est d’abord dépendant de la situation géographique des villages de la commune. Il varie donc d’une commune à une autre. Dans la commune de Cocody, il oscille entre 4500 FCFA à 5000 FCFA. Par contre, dans la commune d’Abobo, il varie de 2500 FCFA à 3500 FCFA. Les parcelles vendues ne sont pas viabilisées. S’agissant de la délivrance de l’attestation villageoise, chaque village fixe son prix. Cette fixation de prix n’obéit pas à des critères réels.
Par exemple à Djibi village dans la commune d’Abobo, lors de la signature de l’attestation, l’acquéreur doit payer 200 FCFA/m2. Quant aux autres villages des deux communes, le montant de la délivrance de l’attestation villageois varie de 300 000 à 500 000 FCFA. La stratégie des communautés villageoises vise à fournir des terrains urbains aux sociétés de
construction immobilière, mais à profiter des dividendes liés à la « vente » de leur « terre ». Enfin, les sociétés de promotion immobilière ont deux stratégies de mobilisation du foncier. La première stratégie moins pratiquée, se fait avec le soutien de l’Etat à travers le ministère de la construction. En effet, la société de construction identifie une parcelle auprès des détenteurs
de droit coutumier et invite le ministère à négocier le montant de la purge. Cette stratégie de mobilisation du foncier est pratiquée par la SICOGI. La deuxième stratégie de mobilisation du foncier se fait directement par les autres sociétés de construction auprès des détenteurs de droits coutumiers. Elle est, dans la pratique, source d’un phénomène de spéculation et de conflit entre les différents acteurs. Au-delà de la mobilisation du foncier, chaque société de construction adopte sa stratégie pour la mobilisation du financement. Cette stratégie diffère également d’une société à une autre. Mais, elle se fait souvent auprès des institutions
financières et les clients réservataires.
En somme, les stratégies développées et appliquées par les trois principaux acteurs de la politique de l’habitat en Côte d’Ivoire n’ont pas permis d’atteindre les objectifs en matière de production de l’habitat dans la ville d’Abidjan en général et dans les communes d’Abobo et de Cocody.

3.4. La promotion immobilière, un véritable défi à relever à Abobo et à Cocody

La promotion immobilière reste un véritable défi à relever à Abobo et à Cocody par les autorités Etatiques. Ces deux communes concentrent 1 477 713 habitants, soit 33,62% de la population de la ville d’Abidjan en 2014 (INS, 2014). L’emprise spatiale de l’habitat est de 9065,69 hectares pour les deux communes. Ce qui donne une densité moyenne de 163 habitants à l’hectare, soit 61,3 m² par habitant. Spécifiquement, Abobo a une densité résidentielle de 244,43 habitants à l’hectare, soit 40,91 m² par habitant, tandis que celle de la commune de Cocody est estimée à 92,19 habitants à l’hectare, soit 108,47 m² par habitant. Au
vue de ces chiffres, l’on pourrait conclure que les deux communes ne sont pas encore saturées. Les logements produits dans les deux communes sont largement suffisants pour satisfaire les besoins en logement de la population. Ces superficies prennent en compte les surfaces des servitudes et des espaces annexes aux logements aménagés pour l’obtention d’un cadre de vie sain et viable.la croissance démographique de ces deux communes est l’une des plus élevées de la ville d’Abidjan. Abobo et Cocody ont respectivement 3,2% et 3,8% de taux de croissance moyen annuel (INS, 2014). Ce qui donne des effectifs de population estimés à
l’horizon 2038 à 2 194 964 habitants pour Abobo et 952 081 habitants pour la commune de Cocody. Cependant, le rythme de production des logements ne suit pas la croissance démographique. Cela laisse entrevoir des pénuries de logements dans la mesure où les réalisations actuelles n’arrivent pas à combler les attentes de la population. En 35 ans de promotion immobilière privée, les entreprises immobilières privées ont produit pour l’ensemble de la ville d’Abidjan un effectif de 57 927 logements dont 34687 logements à Cocody contre 3470 logements à Abobo pour une demande exprimée cumulée de 700 000 logements à Abidjan, soit une réalisation de moins de 1% des besoins en logements de la population (Tableau 6)

Tableau 614 : Les demandes en logement des populations de la ville d’Abidjan de 1980 à 2015

 

De nombreux obstacles ont freiné les initiatives des promoteurs immobiliers privés. Il s’agit de l’accès et de l’acquisition du foncier, du financement des opérations et de l’accompagnement de l’Etat.
L’accès et l’acquisition du foncier sont de réels problèmes pour les Sociétés Civiles Immobilières. Plusieurs facteurs sont à la base de cette situation. D’abord la raréfaction des terres constructibles. En effet, en raison du phénomène de l’étalement urbain lié surtout au mode de construction trop horizontal des logements et des lotissements « abusifs » initié par les détenteurs de droits coutumiers, les terres deviennent rares. Les terres disponibles prennent des valeurs monétaires très importantes au fil des années. Ce qui contrarie les options d’accumulation monétaire des opérateurs immobiliers privés. Par ailleurs, les cahiers des charges des opérations immobilières ne sont pas convenablement respectés par les promoteurs immobiliers. Enfin, la question de la « vente » de terre par les détenteurs de droits coutumiers constitue une source de conflits entre les différents acteurs. A ces difficultés, il faut ajouter les problèmes de viabilisation du foncier. La viabilisation des lotissements sont très coûteux.
Ainsi, l’offre de terrains mis à la disposition des promoteurs et aménageurs dans un cadre réglementaire est insuffisante. Le secteur bancaire ivoirien a un taux de participation très faible dans la promotion immobilière due à la faible bancarisation de l’économie, d’une part et le crédit aux promoteurs immobiliers est freiné par l’absence de titres de propriété fiable
d’autre part. Le crédit acquéreur amplifie aussi ces difficultés. Il est limité par la hausse des prix des maisons alors que le pouvoir d’achat des ménages s’accroît à un rythme plus lent.

Conclusion

Il ressort de cette étude que trois acteurs principaux conduisent la politique de l’habitat en Côte d’Ivoire depuis des décennies. Il existe une interaction entre ces différents acteurs mais la finalité est de fournir aux populations un habitat convenable. Cette étude a aussi révélé que l’Etat qui est le premier acteur de la gestion du foncier et de la conduite de la politique de l’habitat a tout mis en place pour la réussite des sociétés de construction immobilière. Le Ministère en charge de cette politique de l’habitat travaille depuis des années depuis sa création pour l’atteinte de ses objectifs. Cependant, nos enquêtes ont permis de montrer qu’il y a un manque de suivi des activités de la promotion immobilière privée dans les communes de Cocody et d’Abobo. Cette situation se manifeste par le non respect du cahier des charges de la promotion immobilière par certains promoteurs immobiliers et par les acquéreurs de logements. Ce phénomène n’épargne aucune des deux communes mais il est plus marqué dans la commune « résidentielle » de Cocody où nous rencontrons les hauts cadres du pays. Face à ces manquements, nous pouvons conclure que l’habitat reste un défi à relever dans la promotion immobilière privée. La réussite d’une meilleure politique de l’habitat dans la
promotion immobilière privée se heurte alors aux mauvaises pratiques des différents acteurs.

 

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Auteur(s)


1DIBY Kouakou Martin :Maître-Assistant ; Labo VST / LARESP - e-mail :dibi_martin@yahoo.fr - Institut de Géographie Tropicale / Université Félix Houphouët Boigny Cocody Abidjan

2 KONAN Kouassi Toussaint :Doctorant; Labo VST - e-mail: konantoussaint@gmail.com - Université Alassane Ouattara